מה קורה כשעסקת נדל"ן מסתבכת?

הדירה שנמכרה עם חתימה מזויפת, הקונים שגילו שחצי מהבית שוקע והשוכרים שגילו שלדייר שלהם יש עבר פלילי. שלושה סיפורים שמוכיחים את חשיבותו של עורך הדין בכל מה שקשור לתחום המקרקעין

ביצוע עסקת נדל"ן מלווה אצל רובנו בלבטים רבים. מעבר להתבלטות אם לבצע את העסקה עצמה ברמה הכלכלית, ישנו חשש גדול בנוגע להיבטים המשפטיים שלה. אין ספק שעסקת נדל"ן היא עסקה גדולה ומורכבת, שעלולה לטמון בחובה הרבה מאוד סיבוכים וסיכונים בהמשך הדרך: ליקויי בנייה, עיכוב במסירת הדירה, התעסקות עם שוכרים בעייתיים, קבלת אישורי בנייה חוקיים – אלה רק חלק מהבעיות שעלולות לצוץ.
כאן גם נכנס העניין הכספי לתמונה: נכס נדל"ן הוא לרוב הנכס הכי יקר שלנו, והסתבכות העסקה עשויה לסכן את הוננו אם לא תתבצע בזהירות ובמקצועיות.
אז איך מונעים מעסקת נדל"ן להסתבך ולסבך? לפני הכול, כדאי להצטייד בעורך דין מקצועי, אמין ובקיא בתחום הנדל"ן. ואם עדיין לא שוכנעתם, הנה כמה סיפורים שיאירו את עיניכם. כדאי לקרוא, אף אחד לא חסין מטעויות.

חוזים (ShutterStock)

עורכת הדין שנעלמה

אחרי שירשו דירה בבאר-שבע, ביקשו בני זוג מנצרת למכור אותה – ולהשתמש בכסף לענייניהם האישיים. השניים פנו לעורכת דין כדי שתעזור להם למכור את הנכס, והיא אכן מצאה להם במהירות זוג מבני-ברק שחיפש נכס להשקעה. אחרי משא ומתן קצר, היא שכנעה את שני הצדדים שהיא תייצג את שניהם – וכך תחסוך בכסף ובירוקרטיה.

היא ערכה לצדדים הסכם מכר, בו נקבע שהבעלות בדירה תעבור תמורת 450,000 שקלים – כשעל החוזה היו חתימות הקונים, וחתימתה של עורכת הדין כמייצגת המוכרים. חודש לאחר מכן היא כבר הזדרזה לרשום על הנכס הערת אזהרה לטובת הקונים, ונדמה שהעסקה קרובה להשלמה.
אלא שלא עברו כמה שבועות – ונפלו על הקונים השמיים. הם גילו שעורכת הדין עזבה את הארץ, בנסיבות לא ברורות, ושאת הכספים שהם כבר העבירו לחשבון הנאמנות על שמה הם כבר לא יראו בזמן הקרוב. ומה עם הדירה? שאלה נהדרת. כאן נכנס לתמונה בית המשפט.

המוכרים ביקשו לבטל את ההסכם – שכן לא קיבלו את הכסף ועורכת הדין הייתה זו שחתמה במקומם, בלי שטרחה לעדכן אותם בפרטים. הבעל גם הוסיף וטען שהחתימה שלו בכלל זויפה על ידי עורכת הדין, ושרק אשתו פגשה אותה.
מהצד השני, הקונים אמרו שהדירה מגיעה להם שכן את הכסף הם שילמו במלואו, והם לא אחראים לכך שהיא בחרה לגנוב אותו ולא להעביר אותו למוכרים.

בסופו של דבר פסק השופט כי על אף התוצאה הקשה מבחינת המוכרים – הם צריכים להעביר את החזקה בדירה לקונים, שכן הכסף אכן הועבר.

לשכור/לקנות דירה, העברת בעלות (ShutterStock)

להשכיר דירה לרוצח

כשבני הזוג מרמת השרון החליטו להשכיר את הדירה בבעלותם לזוג הצעיר והנחמד עם הילדים שהגיע אליהם דרך המתווך, הם לא חשבו לרגע שהסיפור הזה יוביל אותם לבית המשפט.

אחרי משא ומתן קצר, החליטו שני הצדדים לחתום על הסכם שכירות לחמש שנים – הצ'קים ניתנו, ידיים נלחצו ושני הצדדים חזרו מאושרים הביתה. אלא ששלושה ימים לאחר מכן התקשר המתווך לשוכר וביקש ממנו להגיע למשרדו. שם הוא התנצל בפניו, והסביר לו שההסכם מבוטל מכיוון שהמשכירים ערכו חיפוש קצר באינטרנט על שמו – וגילו שיש לו עבר פלילי. לא עזרו הבקשות והשכנועים, ביטול ההסכם נותר בתוקף.

לשוכר לא נותר אלא לפנות לבית המשפט לתביעות קטנות בהרצליה, שם תבע את המשכירים. מעל לדוכן העדים הוא סיפר על העבר הפלילי שלו בגילוי לב, ואף הודה כי מדובר בהרשעה חמורה ברצח שביצע כשהיה קטין. אלא שלדבריו חלפו מאז כבר שנים, הוא התחתן והקים משפחה ו"דף חדש" נפתח בחייו. הוא הודה גם שעברו עלול "להבהיל" אנשים שלא מכירים אותו, אבל התעקש שכיום אין לו שום קשר לאורח חיים עברייני והוא כלל לא היה חייב לספר על כך – מכיוון שהעניין כבר לא רלוונטי.

כל זה לא הרשים את המשכירים, שאמרו שאם ידעו קודם על "זהותו האמתית" הם בכלל לא היו מוכנים להשכיר לו את הדירה או ליצור אתו קשר כלשהו. הם גם ניסו לטעון שהוא הטעה אותם בנוגע לזהותו, אחרי שהחליף את שמו במשרד הפנים.
בבית המשפט קיבלו את התביעה ופסקו – "גם הסכמים עם אדם שהורשע בפלילים יש לכבד".

מה עושים כשהבית שקוע?

אחרי שחסכו שקל לשקל, בני זוג רכשו דירה בבית דו-משפחתי בטבריה ושילמו עליה 600,000 שקלים. אחרי שחתמו על החוזה הגיעו פעם אחת נוספת לראות את הנכס, וגילו להפתעתם מפגע חמור מאוד – רווח של מספר סנטימטרים בין החלק הצפוני של הבית לבין החלק הדרומי, שגרם למבנה לשקוע.

אחרי שכבר התרגלו לרעיון שהבית הזה שלהם, החליטו לא לבטל את העסקה כולה אלא לדרוש מבעלת הבית ובנה, שניהל בשמה את המשא ומתן, פיצויים בגלל ההסתרה של הנזק החמור. הבן סרב, והצדדים הגיעו לבית המשפט בנצרת.
לאולם הדיונים הביאו הרוכשים חוות דעת של מהנדס, שקבע שהחלק הצפוני של הבית שקוע, בלתי יציב ומסוכן ולכן יש להרוס ולהקים אותו מחדש. וכאן מדובר כבר בעלויות גבוהות מאוד, גדולות בהרבה מאלה שהרוכשים התכוונו להשקיע בשיפוץ הנכס. עוד הם טענו שהרווח היה מחופה בעץ בזמן המשא ומתן ולמעשה הוסתר באמצעות ארון.

המוכרים הגיעו לבית המשפט עם גרסה משלהם – מצב הבית הוסבר במדויק, לא הוסתר דבר, הנכס נבדק ובכלל מדובר בצורת בנייה שהייתה מקובלת לפני עשרות שנים. גם הם הביאו חוות דעת של מהנדס, שקבע שהרווח המדובר הוא לא פגם והבית ראוי למגורים.

השופטת החליטה למנות מומחה מטעם בית המשפט, שקבע בסופו של דבר שצריך להרוס את החלק הצפוני ולבנות אותו מחדש – כפי שטענו התובעים. בסופו של דבר פסקה השופטת פיצויים בסך 75,000 שקלים עבור ההפרש בין המחיר בחוזה לבין ערך הנכס אחרי גילוי הפגם ופיצוי בגין דמי שכירות עודפים.

זוג נשוי רב על בית (ShutterStock)

נו, עורך דין טוב כבר יש לכם?

כל המקרים שתיארנו לכם כאן ביחד, וגם כל אחד בנפרד, מדגישים עד כמה חשוב לשכור עורך דין אמין, מקצועי ומהימן בתחום הנדל"ן.
לדוגמא, עורכת הדין לא הייתה נעלמת עם הכסף לו היה מעורב בעסקה עורך דין נוסף – שמייצג את הרוכשים ואת האינטרסים הייחודיים שלהם. אחד הכללים החשובים שעורכי דין מקצועיים מודעים להם הוא שאין לייצג מוכרים וקונים יחד בעסקת נדל"ן – ורצוי מאוד שלכל צד יהיה עורך דין משלו.

בני הזוג שהשכירו דירה לאדם בעל עבר פלילי לא היו צריכים להתמודד עם השאלה או אפילו להגיש את התביעה אם היו נותנים לעורך דין לטפל בהשכרת דירתם – עורך הדין היה דואג לגבות אותם ברמה החוזית ומונע את הגשת התביעה נגדם.

ולבסוף, כפי שציינו קודם, לפני שרוכשים דירה כדאי מאוד לדאוג שעורך דין ילווה אתכם לאורך כל שלבי העסקה. עורך דין מנוסה יודע שיש לבדוק את פרטי הנכס לפני ולפנים טרם הרכישה, על מנת לוודא שאין בו ליקויים או חריגות בנייה.

עוד כתבות ב-טוב לדעת