כך תרכשו קרקע חקלאית במרכז ב-250 אלף שקל בלבד, ותתרגמו אותה לתשואה נאה

עם המחירים הגבוהים בשוק, דירה להשקעה, במיוחד באזור המרכז, הפכה לעסק יקר ולא מתגמל. כדי להרוויח, צריך חשיבה מחוץ לקופסה, למשל רכישת קרקע חקלאית בתוכנית "הר 400", עתודת הקרקע האחרונה בהוד השרון. זה הזמן להיכנס לעולם הנדל"ן ולהכות אותו בגדול

כבר למעלה מעשור, הנושא העיקרי שעומד על הפרק בישראל הוא היכולת (או יותר נכון חוסר היכולת) לרכוש דירה. העליות החדות גרמו למחאות, הביאו לדיונים בכנסת, ליוזמות ולהצעות חוק שקמו ונפלו – ובשורה התחתונה המחירים עדיין ממשיכים לנסוק. עבור אלה שעדיין מחפשים את דלת הכניסה לשוק הנדל"ן, התמונה לא פשוטה: הסכומים גבוהים, ההיצע נמוך ועתודות הקרקע אוזלות במהירות.

טיול נחל הירקון באזור הוד השרון (מערכת וואלה! NEWS , איל שפירא)
כבר לא נשארו הרבה שטחים ירוקים. אזור נחל הירקון בהוד השרון (צילום: איל שפירא)

אם יאמרו לכם שאתם בכל זאת יכולים להיכנס למשחק הזה, באזור המרכז, תמורת 250 אלף שקל בלבד בוודאי תגחכו – אבל האמת היא שזה לא רק אפשרי, זה לחלוטין בר הגשמה. כל מה שצריך הוא לחשוב קצת מחוץ לקופסה. למה הכוונה? אל תתמקדו במוצר המוגמר, אלא בחומר הגלם שממנו מכינים אותו. ואם להיות מפורשים יותר, הנה ההסבר הפשוט: רכישת דירה היא היום הפיתרון הפחות מציאותי. לעומת זאת, קרקע חקלאית כמו זו שמציעים בתכנית "הר 400", פרויקט של 2,000 דונם בהוד השרון, יכולה להיות ההשקעה הנכונה בשבילכם. עליה, כאמור, תצטרכו לשלם הרבה פחות, עם סבירות גבוהה לכך שבעתיד תקבלו הרבה יותר.

מדוע דווקא קרקע חקלאית?

מחירי הדירות גבוהים מאוד, ולמי שמצפה שהבועה הזאת תתנפץ נכונה אכזבה. במצב שנוצר, רוכשים למגורים מתקשים למצוא את הדירה הנכונה, בעוד עבור המשקיעים הכדאיות הכלכלית פחותה, בשל הקושי להשיג תשואה נאותה. למרות המגמה שממשיכה להיות חיובית, עליות המחירים התמתנו מאוד, כך שככל שמחיר היחידה גבוה יותר היום, ההשקעה תניב אחוזים בודדים של רווח בעתיד.

הגיעה העת לחזור למספר ההוא, 250 אלף שקל. כן, זה בערך המחיר שתעלה לכם עתודת קרקע בפרויקט "הר 400". כשהקרקע הזאת תופשר, מחירה יגיע לסכום מוערך של כ-1.2 מיליון שקל, כשצריך לזכור פרט חשוב: אין כמעט עתודות קרקע באזור השרון. אם עד לפני עשור אפשר היה לראות לא מעט ירוק בהוד השרון, הרי שהיום הוד הירקון, הקרקע שמשווקת בפרויקט "הר 400", היא העתודה האחרונה שנותרה בעיר. מה זה אומר? בעיקר שלא נשאר יותר מדי זמן לממש את ההזדמנות הזאת.

פרויקט קרקע חקלאית הר 400 בהוד השרון (אתר רשמי)
2,000 דונם של שטח לא מנוצל. הקרקע החקלאית שמיועדת להפשרה בפרויקט "הר 400"

רק המעזים מנצחים

אנשים מפחדים ממה שמציירים להם כמציאוֹת נדל"ן. עסקאות רבות נפלו בשנים האחרונות והותירו את הרוכשים מרוששים. התחושה השולטת בשוק היא כי "מה שזול יקר", ובמיוחד קרקע חקלאית, שהיא עסקה זולה ביותר ביחס לרכישת יחידת דיור קיימת. תוסיפו לכך את העובדה שאתם לא קונים קירות אלא אדמה, ותבינו מנין נובע החשש הזה.

אלא שבפרויקט "הר 400" התמונה שונה, ואת המילה "מפחיד" הם ממירים ב"הזדמנות". מדוע להאמין דווקא במיזם הזה? ראשית, היזמים פועלים בשקיפות מרבית ומעודדים את הרוכשים הפוטנציאליים לעשות את כל הבדיקות הדרושות (על כך בהמשך). שנית, משום שבמקרה של הוד הירקון, לכל הגורמים המעורבים יש עניין בהפשרה מהירה של הקרקע, וזה כולל את המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, המוסד התכנוני העליון של מדינת ישראל, שאינו כפוף לאף מוסד אחר מלבד הממשלה. בספטמבר 2016 קבעה כי "המועצה הארצית, מתוקף סמכותה, מורה על הכנת תוכנית מתאר ארצית – תמ"א 1/48 – תוכנית מפורטת לרובע מגורים חדש בדרום הוד השרון, 'הוד הירקון'". המשמעות המידית לתמיכת המועצה היא כי בתוך 5-7 שנים (על פי הערכת שמאי), הקרקעות של "הוד הירקון" יופשרו.

אז כן, תמורת סיכון לא גדול יש לכם סיכוי להניב תשואה גבוהה ביותר, ולצורך ההמחשה הנה פרט קטן נוסף שחשוב לדעת: רק בפברואר האחרון אישרה המועצה את מיזם תעש ברמת השרון – תוכנית הבנייה הגדולה בישראל, שכוללת 23 אלף יחידות דיור, שנתיים לאחר שהחלה לבחון את כל בקשות הערר בנושא, והיו לא מעט כאלה. המועצה, בתמיכתו של שר האוצר משה כחלון, מעודדת הפשרת קרקעות, על מנת להגדיל את היצע הדירות ולמנוע עליות מחירים נוספות. למקרה שהייתם צריכים עוד הוכחה לכך שהעסק הזה נלקח מאוד ברצינות.

מסמך תמ"א של המועצה הארצית לתפעול מיזם הר 400 בהוד השרון (סריקה)

מה צריך לבדוק לפני שרוכשים קרקע חקלאית?

הגענו לעניין הפרקטי. אוקיי, אני הולך על זה, ארכוש קרקע חקלאית ב-250 אלף שקל וחיש קל אתעשר. לא, זה לא עובד כך ובפרויקט "הר 400" יהיו הראשונים שיכוונו אתכם ויגידו לכם כיצד עליכם להתנהל. אלה הנקודות העיקריות שיש לשים עליהן דגש.

1. יש לפנות לעורך דין ולעשות דרכו את העסקה. יש לוודא שהכספים נמצאים בנאמנות אצל עורך דין עד לקבלת הערת האזהרה. גם אם קיימתם בעבר עסקאות נדל"ן, אל תטעו לחשוב שאתם יודעים ומבינים הכול.

2. יש לבדוק שהקרקע מקודמת על ידי העיריה ולא על ידי יזמים פרטיים. כידוע, מפת האינטרסים של הגורמים הללו שונה.

3. לקבל הערכת שמאי לפי תקן 22. תקן זה אושר ב-2014, ומטרתו להגן על רוכשים פוטנציאליים של קרקע חקלאית. השומה נערכת לפני הכשרת הקרקע, והשמאי יוכל לתת לכם מידע לגבי סיכויי הפשרת הקרקע וגם לקבוע את השווי התאורטי שלה. דרך השמאי תוכלו גם לדעת היכן יש "חלקה צהובה" – החלקה בפרויקט שנועדה למגורים (בניגוד ל"חלקה ירוקה" שנועדה להקמת פארק בלי שטח מגורים).

4. לוודא שיש הסכם שיתוף על הקרקע. מהו הסכם שיתוף? התאגדות של כל המשקיעים. ללא הסכם שיתוף ביניהם, ייקלע הפרויקט לסחבת של שנים, והסיכוי לקטוף את פירות ההשקעה יקטן מאוד.

5. יש לוודא שבשנים האחרונות היה קידום של הדיונים בהפשרת הקרקע באחת הוועדות (מקומית, מחוזית, ארצית). כפי שכבר נוכחתם לדעת, פרויקט "הר 400" נמצא בשלבי האישורים של המועצה הארצית.

שכונה בישראל (ShutterStock)
הרעיון הוא שבסוף גם לכם תהיה יחידה בפרויקט גמור - והיא תהיה שווה הרבה יותר מסכום ההשקעה (צילום: Shutterstock)

לסיכום: אל תשבו על הגדר

אם החלטתם שהגיע הזמן לעסקת נדל"ן, אל תחכו! על פי הערכות המומחים, מחירי הדירות אינם עומדים לרדת, בוודאי שלא באופן דרסטי, ונראה שרכישת קרקע חקלאית היא ההזדמנות הנוחה לקפוץ למים. אלא שגם בעולם הזה ההיצע אינו גדול במיוחד ומה שקיים היום עלול להיעלם מחר. היכנסו לכאן, ועשו כבר עכשיו את הצעד הראשון להצטרפות לפרויקט "הר 400" בהוד השרון.

עוד כתבות ב-טוב לדעת