10 טיפים לבחירת יזם בפרויקט לפינוי ובינוי

בפני שתי החלטות מהותיות ניצבים בעלי דירות המעוניינים לקדם פרויקט לפינוי ובינוי במתחם בו מצויות דירותיהם. האחת - בחירת עו"ד מנוסה אשר ייעץ, יטפל, ייצג וילווה אותם לאורך הפרויקט כזרוע מקצועית מטעמם ובעבורם; והשנייה - בחירת היזם לביצוע הפרויקט

בשיתוף דיגיטאץ'

חשיבות בחירת היזם הנכון לפרויקט הספציפי נובעת מכך שהדיירים מתקשרים בהסכם מחייב ארוך טווח עם אותו יזם. היזם יחל לפעול בהסתמך על ההסכם שייחתם בינו לבין בעלי הזכויות, אך תוצאות פעולותיו יתחוורו רק שנים מספר לאחר כריתת ההסכם.

על מנת שגם בחלוף השנים יווכחו הדיירים לדעת כי בחרו ביזם הנכון, יהיה זה אך נכון שייתנו דעתם לכמה עניינים מרכזיים, בטרם יבחרו את היזם:

1. האם היזם הינו חברה ייעודית

לעיתים, מתקשרים בעלי הדירות בהסכם לפינוי בינוי עם יזם אשר הקים חברה אך לשם ההתקשרות בעסקה. לכאורה, חברה חדשה, פרויקט חדש, דרך משותפת חדשה, מה יותר טוב מכך?! ובכן, המשמעות של התקשרות עם חברה שלא יצקו בה תוכן כלכלי עד למועד מימוש העסקה לפינוי ובינוי צריכה לעמוד לנגד עיניהם של בעלי הדירות. לדוגמא בעלי דירות שיבקשו להיפרע מיזם שהקים חברה ייעודית בגין נזקים שנגרמו להם, יתקשו הללו לזכות בפיצוי המתבקש, שכן אין בחברה הייעודית כל תוכן כלכלי להיפרע ממנו.

לכן, מומלץ להעדיף חברה עם פעילות כלכלית על פני חברה ייעודית. ככל שבעלי דירות מבקשים בכל זאת להתקשר עם יזם המציע התקשרות באמצעות חברה ייעודית, יש לדרוש ערבויות אישיות של בעלי המניות בחברה הייעודית וככל שהחברה הייעודית אוחזת חברת אחזקות, נכון יהיה לדרוש ערבויות אישיות של בעלי המניות בחברת האחזקות וכן הלאה עד שתינתן הערבות ע"י חברה בעלת פעילות כלכלית משמעותית ביחס לפרויקט המדובר או ע"י בעל מניות בעל אישיות משפטית טבעית (אדם פרטי). יחד עם זאת, כדי לחזק את ההגנה המשפטית שלכם לאורך התהליך, מומלץ להסתייע בגורמיים משפטיים מוסמכים, כמו עורך דין פינוי בינוי לדוגמה.

2. היקף כלכלי של הפרויקטים למגורים שבביצוע היזם

חלק מהאינדיקציות ליכולותיו של יזם לבצע פרויקט גדול ורחב היקף, אלו הפרויקטים למגורים (ללא תמ"א 38) שביצע כיזם בפועל עד למועד הגשת ההצעה להתקשרות עם בעלי הדירות. על מנת להיווכח בכך מוצע לדרוש לראות היתרי בנייה ובכמה יחידות דיור עסקינן.

על מנת לאמת נתונים אלו מומלץ, בנוסף, לבקש מהיזם המציע פרטים אודות הפרויקטים בעניינם הציג היתרי בנייה, כדוגמא: שם הפרויקט, כתובת הפרויקט, גושים/חלקות, מספר יחידות לפינוי, מספר יחידות לבינוי, שמות של חמישה בעלי דירות שפונו מדירותיהם ומספרי הטלפון שלהם.

3. חוסן כלכלי

א. פרטים אודות ההון העצמי של היזם - הון עצמי גבוה מעיד על יציבות כלכלית.
ב. שיקוף התוצאות העסקיות של היזם בשנתיים הקלנדריות שקדמו לשנה בה הוגשה ההצעה.
ג. שיעור החוב הפיננסי של היזם נכון לעת הגשת ההצעה להתקשרות עם בעלי הדירות. ככל שהחוב גדול, הדבר עלול להשפיע על יציבותו הכלכלית.
ד. האם חזרו צ'קים של היזם בשנה הקלנדרית שקדמה למועד הגשת ההצעה.
ה. האם היזם מצוי בהליכים משפטיים תלויים ועומדים מול מוסד פיננסי נכון למועד הגשת ההצעה.

מוצע לדרוש ולקבל אימות של הנתונים דלעיל באמצעות תצהיר חתום על-ידי רואה החשבון של היזם המציע מאומת כדין או באמצעות דו"חות כספיים מבוקרים וחתומים.

4. הון עצמי לביצוע הפרויקט

על היזם להתחייב שלא להתקשר עם מוסד פיננסי (בנק/חברת ביטוח) או כל גורם אחר (לרבות גיוס אג"ח) לשם השלמת ההון העצמי שנדרש במסגרת הליווי הפיננסי של הפרויקט, אלא כי כל ההון העצמי יבוא ממקורות עצמיים של היזם.

5. ביטחון בדבר זהות הגורם עמו מתקשרים בעלי הדירות

על המציע להתחייב שלא להכניס שותף לייזום הפרויקט ככל שייבחר על-ידי בעלי הדירות, שכן בעלי הדירות בחרו במודע להתקשר עם יזם אחד ולא עם אחר בהסכם לפינוי ובינוי, זה שאודותיו ביררו וקיבלו את מלוא המידע הנדרש להם.

בררו פרטים אודות ההון העצמי של היזם - הון עצמי גבוה מעיד על יציבות כלכלית (צילום: יח"צ)

6. הליכים משפטיים שהיזם המציע צד להם

יש לדרוש מהיזם המציע לגלות האם מתנהל נגדו או נגד מי מבעלי מניותיו הליכים משפטיים כלשהם בקשר עם פרויקטים לפינוי בינוי. ככל שהתשובה חיובית, על היזם לפרט האם מדובר בהליכים בתחום האזרחי/פלילי או בשניהם.

7. הליכים משפטיים נגד בעלי זכויות

יש לדרוש מהיזם המציע גילוי מלא ובכתב האם הוא או מי מבעלי מניותיו נקט בהליכים משפטיים נגד בעלי זכויות בפרויקטים להתחדשות עירונית. ככל שכן, יש לדרוש מהיזם המציע לפרט כמה הליכים התנהלו ומה עלות התביעה. ככל שאחת מעילות התביעה הינה כספית, יש לדרוש מהיזם כי יציין את סכומה.

8. ניסיון

מוצע לדרוש מהיזם המציע למסור פרטים אודות פרויקטים לפינוי בינוי (מעל 50 יחידות דיור לפינוי, ולא תמ"א):
א. פרויקטים בהם היזם קידם את התב"ע לפינוי ובינוי (ללא צורך בתוכנית נוספת לשם הוצאת היתרים) והתב"ע אושרה.
ב. ביחס לכל פרויקט בו נוקב היזם המציע בסעיף א' לעיל, מוצע לדרוש פרטים אודות היקף החתימות על הסכמים לפינוי בינוי עמו. האם חתמו כל בעלי הזכויות או למעלה מ-80% ביחידות הדיור על הסכם מפורט (הסכם שאחריו לא יידרשו בעלי הדירות לחתום על הסכם נוסף)?
ג. באילו פרויקטים שבהם שימש המציע כיזם התקבלו היתרי בנייה וכל בעלי הזכויות פונו מדירותיהם.
ד. באילו פרויקטים בהם שימש המציע כיזם התקבל בהם טופס 4 (אישור עירייה לאכלס את הבניין החדש)?

9. תביעות דייר סרבן

ככל שנדרש הליך משפטי כנגד דייר סרבן בפרויקטים אחרים בהם שימש המציע כיזם, מוצע לבקש מהיזם המציע את הפרטים הבאים:
א. למנות את מספר יחידות הדיור כנגד בעלי הזכויות בה הוגשו תביעות "דייר סרבן" ולציין את מספר יחידות הדיור במתחם כולו.
ב. לציין את סכומי התביעה שהוגשה כנגד כל דייר סרבן.

10. סיווג מתאים

חשוב לברר האם היזם המציע, ככל שיבחר ולאחר בדיקה, בעל סיווג קבלנים מתאים, יבצע את הפרויקט כקבלן או שיבצע באמצעות קבלן צד ג' שאינו קשור ליזם המציע.

אתר: www.amidor.co.il
כתובת: מנחם בגין 148, תל אביב
טלפון: 03-6912265

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

    התרעות פיקוד העורף

      walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully