מוגש כחומר למחשבה לנוטלי משכנתאות חדשות או לבעלי משכנתאות קיימות, מצוות "פריים משכנתאות"
אגף הפיקוח על הבנקים עדכן את התקנות כך שתבוטל מגבלת הפריים שנהוגה היום עד לשליש מהיקף המשכנתא, ותוכל להוות עד כדי שני שלישים מהמשכנתא.
התיקון נכנס לתוקף עבור נוטלי משכנתאות חדשות החל מה-17 לינואר 2021, ובעבור אלו המעוניינים למחזר את המשכנתאות הקיימות שלהם נקבע מועד מאוחר יותר והוא יהיה בסוף פברואר 2021. האם התקנה מיטיבה עם נוטלי המשכנתאות או לא. על כך - בכתבה הבאה.
שאלה: מדוע הפיקוח על הבנקים מטיל הגבלות על מסלולים מסוימים בתמהיל המשכנתא?
תשובה: מסלולי משכנתא בעלי תדירות שינוי גבוהה צפויים להיות מושפעים משינויים בשוק לדוגמא - שינויים בריבית בנק ישראל, שינוי בקצב האינפלציה ושינויים בתשואות האג"ח המשפיעות על עלויות גיוס הכסף של הבנקים, ולכן שינויים אלו מייצרים "סיכוני ריבית", כאשר החשש הוא מההעדפה ליטול משכנתא שבסיס הריבית שלה "זול" בתחילת ההלוואה, וההחזרים החודשיים נמוכים, אך מנגד ישנה חשיפה בטווח הארוך לסיכון הנובע מתנודות בריבית השוק וכאשר אלו יעלו העלות החודשית במסלולים אלו תתייקר וכמו גם העלות הכוללת של ההלוואה.
שאלה: מה ההמלצה לאלו שנמצאים כרגע בתהליך נטילת משכנתא?
תשובה: רוכשי דירות שאמורים לשלם בטווח זמן קצר יחסית (עד חודש מהיום) מומלץ כי ימשיכו עם תמהיל המשכנתא המאושר והריביות שהתקבלו ועליהן חתמו בפתיחת תיק המשכנתא ולא ימתינו לשינוי התקנה וזאת בכדיי שלא ימצאו את עצמם בהפרת חוזה אל מול המוכר, מה שעלול להביא לקנסות פיגורים מיותרים. לעומתם רוכשי דירות שאמורים לשלם בטווח זמן העולה על חודש (מהיום) מומלץ כי ימתינו לכניסת התקנה החדשה לתוקף. כאמור אלו המעוניינים למחזר משכנתא קיימת יהיו חייבים בלאו הכי להמתין לסוף חודש פברואר השנה.
<<לקבלת המלצות נוספות בהתאמה אישית הקליקו >>
שאלה: כיצד השינוי בהוראה ישפיע על הריביות?
תשובה: תמחור ההלוואה ע"י הבנק מושפע ממספר גורמים:
1. עלות מקורות גיוס הכסף (תלוי ריבית בנק ישראל ותשואות אג"ח ממשלתיות)
2. הסיכון הגלום בהעמדת ההלוואה (אחוז מימון, כושר החזר, פרופיל פיננסי והיסטוריית אשראי של הלקוח)
3. תמהיל המשכנתא בו יבחר הלקוח
עם ביטול המגבלה והעלייה הצפויה בביקוש במסלול הפריים (נמוך כיום), צפוי כי המרווח אותו הבנקים יגבו יגדל, והריבית הנקובה ללקוח תעלה.
שאלה: כיצד השינוי הצפוי בתקנה ישפיע על הסיכונים עליהם חשוף הלקוח?
תשובה: השפעת השינוי בסיכון עבור הלקוח תלויה בתמהיל המשכנתא בו בחר הלקוח, הסיכון גובר כאשר ההחזר מההכנסה גבוה יותר (כל עלייה בגובה ההחזר החודשי תקשה על הלקוח לעמוד בהתחייבותו)
על הרכיבים הקבועים בהלוואה הסיכון ללווה נמוך באופן יחסי, אך ככל שהלקוח בוחר ליטול חלק גדול יותר מההלוואה במסלול הפריים - הרי שהוא חושף את עצמו לסיכון גבוה יותר שעלול לנבוע מעלייה בריבית הפריים של בנק ישראל על חשבון סיכון נמוך יותר הנובע מעלייה בתשואות האג"ח.
שאלה: יש לי משכנתא ואני שוקל למחזר אותה בעקבות ביטול המגבלה במסלול הפריים, האם בהכרח המחזור ישתלם לי?
תשובה: יש לבחון האם קיימת כדאיות בביצוע הליך של מחזור משכנתא בעקבות ביטול המגבלה, בבחינת כדאיות מחזור המשכנתא, יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים כמו הסיכונים לנוכח שינוי בתמהיל ההלוואה, מידת המוכנות של הלקוח להיחשף לרמת סיכון גבוהה, עלויות נלוות, ויתרת המשכנתא שנותרה לתשלום, כמו כן מומלץ לבחון את העמלות הנלוות בפירעון המשכנתא.
שאלה: לקוח הנמצא במתווה דחיית / הקפאה של תשלומי המשכנתא בעקבות משבר הקורונה, האם יכול לבצע מחזור בהתאם לתקנה?
תשובה: לקוחות הנמצאים במצב של דחיית/ הקפאת תשלומים לא יוכלו למחזר את המשכנתא שלהם.
דוגמאות: לקוח נטל הלוואה עם חלק של 500 אלף ₪ מבוסס על 'ריבית פריים' ביום ביצוע ההלוואה עמדה ריבית הפריים על 1.6%, ההלוואה ניתנהללקוח במחיר פריים מינוס מרווח של 0.7% מכאן ששעור הריבית ללקוח בעת נטילת ההלוואה הייתה 0.9%. ההחזר החודשי בשלב זה עמד על 1,862 ₪ לחודש ועלות ההלוואה הכוללת לתקופה של 25 שנים (הריבית בלבד) בהנחה ולא היו שינויים בריבית בנק ישראל היא 148,518 ₪.
עם השינוי הצפוי, אותו הסכום לאותה התקופה יעלה 2,023 ₪ בהינתן והבנקים יעלו את המרווחים וריבית ההלוואה תעמוד על פריים "נקי" קרי 1.6% ₪, ההחזר החודשי יגדל ב-161 ₪ והעלות הכוללת לתקופה של 25 שנים בהנחה ולא יהיו שינויים בריבית בנק ישראל תעמוד של 202,141 ₪ - הפרש של 53,623 ₪ בהשוואה לאותם סכומים באותו המסלול לפני התקנה.
