זוגות רבים, מעוניינים לשפר הדיור שלהם, על פניו מדובר בהליך פשוט של מכירת נכס קיים ורכישה של נכס אחר, וזה די קל ופשוט. אך יועצי משכנתאות ועורכי דין מקצועיים, יודעים שזה רק קצה הקרחון, המסתיר רבדים רבים ובעל ניואנסים ושפע אפשרויות למעידה וטעויות, אשר יכולות להביא את הלקוח לתרחישים משפטיים ופיננסים. במקרה הפשוט, עלול הלקוח לאבד את ההתרגשות מהמעמד המרגש של מעבר לדירה חדשה ומרווחת, ובמקרה החמור, הלקוחות נקלעים לסיוט מתמשך ומורט עצבים.
מי מטפל בתיק המשכנתא שלכם?
"רבים שואלים אותי, מה מניע אותי בעבודה בתיקי לקוחות משכנתא"? אומר יורם פלד, בעלים של משרד מוביל בייעוץ פיננסים ומשכנתאות, ומסביר, "זו בהחלט אחת הסיטואציות, מורכבות של תיק, השלמת חלקי הפאזל חשיבה יצירתית ולא רק שורת הרווח העסקית, אלא תחושת הביטחון שאני מצליח לשתול בלב הלקוחות בידיעה שהם בידיים מקצועיות ויכולים לבטוח בידע וביכולת שלי להוביל אותם מנקודה A לנקודה B, במהירות, במינימום עלויות, תוך חיסכון מרבי בריביות. מבחינתי זוהי שליחות להתגבר על האתגרים ולבצע התהליך כולו בצורה חלקה וחוויתית ללקוח.
אני מבקש להסביר: בשונה מלקיחת משכנתא ראשונה לרכישת נכס ראשון בה ישנם אתגרים רבים, אצל משפרי דיור, מתווספים לאתגרים הללו קשיים נוספים, אשר חשוב לשים לב אליהם".
יורם פלד חושף את הטעויות שמהן משפרי הדיור בישראל יכולים להימנע
1. עו"ד מנוסה ומקצועי יעשה את העבודה:
חשוב לקחת עו"ד מנוסה ומקצועי, המודע לקשיים, למכשולים ולאתגרים שבביצוע עסקה מעין זו. כמו כן כדאי לרכז את שתי העסקאות, זו של המכירה והאחרת של הקניה, בידי אותו עו"ד, ולמרות הפיתוי לחסוך זמן וכסף בעו"ד שייצג את שני הצדדים, כדאי לקחת עו"ד שייצג אתכם בלבד. שימו לב שחשוב גם לשרשר את שתי העסקאות ולבצע את ההתאמות הנדרשות, עורך דין מקצועי מבין את זה.
2. כמה באמת הנכס שלכם שווה או עולה, דיוק בהערכת שווי הנכסים:
"זו נקודה קריטית", מזהיר יורם, "יש צורך להעריך את השווי של הנכס הנמכר והנקנה באופן מדויק. במידה וניתן, מומלץ לעיתים אף לבצע שמאות מוקדמת קבילה אצל הבנקים. במסגרת זו, חשוב לבחון האם בכוונת משפרי הדיור לבצע רכישה מקבלן או שמא מיד שניה, כי ההבדלים הם רבים כמו גם סדר הפעולות. כמו כן חשוב לבדוק היתרי בניה, אישורי זכויות, חריגות בניה באופן מדוקדק, על מנת למנוע הפתעות בהמשך".
3. מה קדם למה הביצה או התרנגולת - מכירה קודם לקניה או קניה קודם למכירה:
יורפ: "רבים מתלבטים בשאלה זו. יש כאלה שלא רוצים למכור, עד שהם בטוחים שמצאו את הדירה שהם רוצים, אחרים הולכים רק על בטוח ומעדיפים קודם למכור ורק אז לצאת לחפש נכס, ויש כאלה שמנסים לבצע את שני הדברים במקביל. כיועץ משכנתאות אני ממליץ להקדים מכירה לקניה. במקרה כזה 50% מהאתגרים נעלמים, אולם רבים מעדיפים לבחור בדרכי פעולה אחרות, ומחובתי כיועץ ללמוד את כל התרחישים, לייעץ וללוות בכל מקרה לגופו".
4. מיסים מיסים מיסים:
לדברי יורם, בעוד שבעסקה של נכס ראשון אנו צעירים ורשויות המס כמעט ולא מתעניינות בנו, בגיל מאוחר יותר אנו כבר מבוססים יותר ותתפלאו לגלות שרשויות המס כבר סקרניות להכיר אותנו יותר. לכן יש להיערך גם לזה - אם מצד מס שבח או מס רכישה, תלוי באופי העסקה. חשוב לציין שהבנק לא יתן לכם משכנתא כדי לממן תשלומי מיסים כלשהם, והם משולמים רק מההון העצמי שלכם.
5. אחוז מימון והקשר שלו למשפרי דיור:
הבנקים פועלים לפי רגולציה המגדירה את הסכום של המימון שהם יכולים להעמיד לרשותכם. מסיבה זו עליכם לשאול לכמה אחוזי מימון אתם זכאים או בצורה אחרת כמה אחוזי מימון אתם באמת צריכים,ומה היחס הנכון שצריך להיות בין ההון העצמי למשכנתא. פה צריכים לבדוק את גיל הלווים לצד נושאים כלכליים ופיננסים של הלווים ואופי העסקה כדי לדייק את העניין. במקרים כאלה אחוזי המימון יכולים לנוע החל מ 85% בשילוב גופים חוץ בנקאיים ועד מכסימום 50% בלבד ויהיה עליכם להשלים את כל השאר.
6. הצגת הון עצמי כתנאי לאישור המשכנתא.
"כפי שציינתי קודם לכן", אומר יורם, "מקסימום מימון מצד הבנק יהיה עד 70%, ובתנאי שלא מכרתם את הנכס, אך הבנק ירצה לבטח עצמו בעסקה, ולכן ידרוש לראות תשלום מקדמה ע"ח העסקה של 10%-15% מההון עצמי שלכם".
7. הלוואות גישור עד למכירת הנכס, באילו תנאים, כמה, ולכמה זמן:
במידה ולא מכרתם את הנכס, מן הסתם גם לא יהיה בידכם מספיק כסף להעביר למוכרים, אתם בוודאי תזדקקו להלוואת גישור עד למכירת הבית. נושא הלוואת גישור הוא סיפור בפני עצמו וכדאי להיערך אליו. בעבר כשניתן היה לשעבד נכס קיים לטובת נכס נרכש, ניתן היה לארגן את מימון העסקה כולה 100% בעזרת משכנתא. כיום עליכם לדעת כי בנק ישראל לא מאשר זאת ולכן תצטרכו לגשר על כך בהלוואת גישור לזמן קצר בסכום קצוב אותו הבנק יתן לכם עד למכירת הנכס.
העלנו חלק מהנושאים, אך יש כל כך הרבה נקודות, שאלות, קשיים ובעיות, שכל אחד מהם יכול לגרום למשפרי הדיור למרוט את שערות הראש ולהצטער שהתחילו בכלל במהלך, ולהרהר, מה היה רע להם עד עכשיו? אכן, לא מעט תוהים לאורך התהליך, מדוע בכלל נכנסו להרפתקה הזו.
יורם: "ההמלצה שלי לכל משפרי הדיור היא להיעזר בבעלי מקצוע, עורכי דין מנוסים, וביועצים פיננסיים שמעניקים ליווי אישי בכל האופרציה המורכבת, מה שעשוי למנוע הרבה מאוד לחצים, הדיינות משפטית, תקיעות בתהליך, עיכובים שונים ועוגמת נפש רבה, וזאת מעבר לנושא הריביות ובניית התמהיל הנכון בכל סוג של משכנתא".
לאתר החברה>>>
טלפון ליצירת קשר: 055-278-3459
עמוד הפייסבוק >>>
עמוד האינסטגרם >>>
וואטסאפ >>>
הכתבה בוצעה ע"י חברת weshow
weshow instagram
weshow tiktok