האם פרויקטים של התחדשות עירונית יהפכו שקופים יותר?

ענף ההתחדשות העירונית לא מפסיק להתחדש. תקנות חדשות שאמורות ליצור שקיפות בעסקאות התחדשות עירונית הועברו לאישור ועדת הפנים. המשמעות הסופית בתקנות אלו כי אי עמידה בהן עלולה להביא לביטול העסקה והפרויקט.

לדברי עו"ד שי פרטוש, מומחה לתהליכי התחדשות עירונית, מטרת התקנות החדשות היא לייצר שקיפות בהליך של פינוי בינוי. הרקע להן הוא חוסר הוודאות שהיה אצל בעלי הדירות משך שנים ארוכות, הן לגבי ההליך התכנוני, והן לגבי התמורות המגיעות להם.

התקנות החדשות צפויות לשנות את המצב ולפי עו"ד פרטוש להוביל לכך שכאשר דייר חותם על הסכם לפרויקט התחדשות עירונית הוא יקבל בתחילת הדרך את מלוא הנתונים הרלוונטיים.

המשמעות היא שהיזם ייאלץ להיערך מראש, ולא יוכל קודם להחתים את בעלי הדירות ורק אז לבצע את כלל התכנונים.

כמי שמשמש שכיו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת עוה"ד, אומר עו"ד פרטוש כי הם עוד צריכים לקבל לידיהם את טיוטת התקנות להערות ולשיפורים. אולם לדבריו, כבר עתה בנוסח הטיוטה של התקנות החדשות, במידה והיזם לא עומד בתנאים הנדרשים ניתן לבטל החוזה מולו.

יש פעולות שיובלו לביטול החוזה ויש כאלו שיאפשרו ליזם לבצע תיקונים. על מנת להורות על ביטול הפרויקט, צפויה הרשות להתחדשות עירונית לקבל מנדט לשם כך ולהורות על ביטול ההסכם. לחלופין, יתכן והדבר ידרוש פנייה לביהמ"ש בהליך מקוצר לטובת ביטול ההסכמים. המשמעות, לפי עו"ד פרטוש, היא חסל סדר הליכים ארוכים שבמטרתם להתיש דיירים ויצירת ודאות וסופיות.

מה עוד קובעות התקנות החדשות בהתחדשות עירונית?
• דרישה לפיה עורך דין יאמת את חתימתו של בעל הדירה על עסקת התחדשות עירונית, וזאת לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות העסקה ומשמעויותיה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושבעל הדירה חותם מרצונו.

• העסקה תכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, תוך חובה לגלות מי הם בעלי השליטה בחברה, כך שבעל דירה יוכל לדעת מול מי הוא עומד בעת חתימה על ההסכם.

• חובה לגלות כל אפשרות לניגוד עניינים של היזם וכל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט.

• חובה לציין את סוג העסקה בעת החתימה על החוזה (ולא להותיר זאת לשלב מאוחר יותר) - פינוי בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש, או בדרך של עיבוי וחיזוק.

• חובה לציין בעסקה את התאריך בו נחתמה עסקה ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף. ממועד זה נגזרות זכויות מהותיות, דוגמת הזכות לבטל את העסקה בשל עיכוב בקידומה, זכויות קשישים ועוד.

• חובה לציין מועדים מרביים לאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר), להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.

• ציון התמורה, או עקרונות לקביעת התמורה, שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.

• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות לבניית דירת התמורה, בדומה לנדרש ברכישת דירה חדשה. גובה הערבות לא יפחת משווי דירה הדומה במאפייניה לדירת התמורה.

• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות בלתי מותנית הניתנת לפירעון עם דרישה, להבטחת תשלום דמי השכירות לתקופה הפינוי, עד קבלת הדירה החדשה.

• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות גם בעסקת עיבוי וחיזוק, להבטחת השלמת ביצוע העבודות שהובטחו לבעלי הדירות.

לאתר עורך דין שי פרטוש לחצו כאן