מה צריך לדעת על עסקת מקרקעין?

עסקת מקרקעין כמו רכישה של נכס או קרקע היא, ככל הנראה, אחת העסקאות החשובות והמורכבות שנבצע במהלך חיינו. אולם, עסקה זו מלווה לא אחת בהמון מונחים משפטיים מורכבים וארוכים שמי שלא עוסק בתחום נרתע מהם. כאשר מדובר בעסקה כה חשובה עלינו להבין את המושגים הללו על מנת שלא נטעה ובכדי שנבין מה עלינו לעשות בצורה הטובה ביותר.

לדברי עו"ד יוחנן דוניץ, ממשרד עוה"ד דוניץ ושות', אף שהמונחים הללו נשמעים לנו זרים, ולעיתים גם מאיימים, במרבית המקרים הם אינם כאלה בפועל.

לדבריו, ידע הוא כוח ולכן חשוב שהמונחים הללו יהיו חלק מהלקסיקון שלנו.

זאת, במקביל לייעוץ משפטי שהוא קריטי בעסקאות נדל"ן. העסקה הכי גדולה שנעשה בחיינו רצופה במונחים שדורשים הבנה של איש מקצוע.

בין היתר, מסביר עו"ד דוניץ על דוח אפס, דוח שתפקידו לוודא רווחיות לפרויקט. לדבריו, תפקידו המרכזי של דוח זה הוא למנוע מצב שבו קבלן מתחיל פרויקט ולא מצליח לסיים אותו. עבור מימון דורשים הבנקים הוצאת דוח אפס כדי להראות רווחיות ועמידה כלכלית בכל שלב בפרויקט.

מושג שכיח נוסף בתחום הנדל"ן הוא הסכם שיתוף.

הסכם זה נחתם בין צדדים השותפים לקרקע מסוימת, מבלי שיש חלוקה סדורה של השטח ביניהם. ההסכם מטרתו להסדיר כללי אצבע להתנהלות בנכס ולקבוע את הזכויות של הצדדים.
לדברי עו"ד דוניץ, להסכם השיתוף יש יתרונות וחסרונות, אך לרוב הוא מפשט את הדברים במקרים אלו.

ומה באשר למושג 'הערת אזהרה'?
לפי עו"ד דוניץ, הערת אזהרה כשמה כן היא ומטרתה להזהיר את מי שמעוניין לבצע עסקה על קרקע או על נכס שנמצא בהליכי מכירה. בחלק מהמקרים הערת האזהרה נרשמת על קרקע או נכס על ידי גורם אחר, כמו למשל רשות העתיקות, כאשר יש ממצאים בדבר עתיקות במקום. כאן הערת האזהרה מטרתה למנוע חפירות במקום.

לאחר רכישת הדירה, נרשם הנכס בטאבו, כאשר מדובר למעשה בשם נרדף ללשכת רישום המקרקעין.
כשאנחנו רוכשים נכס אנחנו רוצים לקבל זכות קניינית ולא רק חוזית - כלומר, אנחנו מעוניינים לוודא שהנכס בבעלותנו הבלעדית ולא בבעלות של אחרים. ללא רישום של הבעלות עצמה הנכס לא באמת שלנו. זוהי, לפי עו"ד דוניץ, הסיבה לחשיבות הרישום בטאבו ועל כן עלינו לוודא בכל עסקה שנעשה שלא סיימנו את העסקה עד שלא נסתיים הרישום בטאבו. כאן, לא מספיקה הערת אזהרה וגם לא חוזה אלא נדרש רישום מלא בטאבו.

מהו חוק מכר דירות? על כך בכתבה הבאה