חלק גדול מהישראלים, יש שיגידו רובם, מציבים את רכישת הדירה כאחד היעדים הכלכליים המרכזיים שלהם. אולם, כשבארץ יש עודף ביקוש משמעותי ביחס להיצע, עד כדי למעלה מ־120 אלף יחידות דיור שחסרות, הגעה אל היעד הזה הופכת קשה, מורכבת ובעיקר יקרה.
לדברי עו"ד לילך כהן שמיר, כל זוג צעיר שעומד בפני אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות בחייו צריך לשאול את עצמו מספר שאלות בטרם יבצע את העסקה המשמעותית הזו.
לפי עו"ד כהן שמיר, אחת השאלות המורכבות היא באיזו דירה לבחור - דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה. לשיטתה, התשובה לשאלה משתנה בהתאם לצרכים, לתנאים ולרצונות של בני הזוג. כאשר מדובר בזוג צעיר שמעוניין בנכס לצורך גידול הילדים, יתכן והבחירה תהיה בדירה חדשה מקבלן, אך במידה וההון העצמי שלהם קטן, האפשרות של דירה יד שנייה מתאימה יותר.
במקרים נוספים, כאשר מדובר בדירה להשקעה, כלומר לגור במקום אחד ולרכוש דירה במקום אחר, יתכן והרוכשים יעדיפו לרכוש דירה יד שנייה, כדי להפחית עלויות.
שאלה מרכזית נוספת, אם לא המרכזית, בתהליך של רכישת דירה היא חישוב גובה המשכנתא שהרוכשים יכולים לעמוד בו.
לפי עו"ד לילך כהן שמיר, המפתח לחישוב המשכנתא צריך להיות מקסימום שליש מכל ההכנסות, כאשר הדגש הוא על הכנסות בהווה ולא בעתיד. כלומר, לא להסתמך על כסף עתידי אלא רק על הסכומים הנכנסים כעת.
הכנה כלכלית חיונית לקניית דירה מקבלן
רכישת דירה מקבלן בישראל מצריכה היערכות פיננסית מדוקדקת. הבנת מבנה ההון והשלבים השונים הכרוכים בתהליך היא חיונית לעסקה חלקה. זה כולל גיוס הון עצמי, הכנת תקציב, קבלת אישור משכנתא, והתחשבות בהיבטים משפטיים ומיסויים. בנוסף, בדיקת הקבלן ובחינת אזור הפרויקט הן צעדים מהותיים להבטחת השקעה בטוחה. ניהול נכון של לוח התשלומים יכול גם לסייע במניעת הוצאות בלתי צפויות. מאמר זה ידריך אתכם דרך היבטים מרכזיים אלו כדי לסייע לכם לקבל החלטות מושכלות בעת רכישת דירה מקבלן.
גיוס הון עצמי
השלב הראשון בהיערכות כלכלית לרכישת דירה מקבלן הוא גיוס הון עצמי. הון עצמי מתייחס לכספים נזילים העומדים לרשותכם לצורך ביצוע העסקה. כספים אלו צריכים להיות נגישים באופן מיידי בעת חתימת החוזה ותשלום התשלומים. מקורות להון עצמי יכולים לכלול חסכונות בחשבונות עו"ש, פיקדונות נזילים, מתנות מהמשפחה, תיקי השקעות, מענקים, וכספי גמל או השתלמות. חשוב לוודא שכספים אלו יהיו נזילים וזמינים בעת הצורך, שכן הם ישמשו לתשלומים הראשוניים ולהוצאות שלא ניתן לכסות באמצעות משכנתא. ניהול ובקרה נאותים של ההון העצמי שלכם חיוניים לעסקה חלקה.
הכנת תקציב ואילוצים
בעת רכישת דירה מקבלן בישראל, הכנת תקציב מדוקדקת היא קריטית. העסקה כרוכה בהוצאות שונות שאינן ניתנות למימון באמצעות משכנתא וחייבות להיות מכוסות מההון העצמי שלכם. עלויות אלו כוללות מס רכישה, דמי תיווך, דמי רישום, שכר טרחת עורך דין ועמלות ייעוץ משכנתא. בנוסף, עליכם לתקצב עלויות שיפוץ פוטנציאליות וריהוט חדש. תכנון הוצאות אלו יבטיח שלא תיתקלו במצוקה כלכלית בלתי צפויה ויסייע לכם לנהל את כספכם ביעילות. הכנת תקציב נכונה מאפשרת תהליך רכישה חלק יותר ומונעת הפתעות כלכליות ברגע האחרון.
קבלת אישור משכנתא
קבלת אישור למשכנתא היא צעד מכריע ברכישת דירה מקבלן. התחילו בקבלת אישור עקרוני מבנק למשכנתאות, המעיד על אישור מותנה על סמך נתונים פיננסיים ראשוניים. אישור זה מבטיח כי הבנק צפוי לאשר את המשכנתא, בכפוף לבדיקה מפורטת. חשוב לזכור כי אישור זה הוא זמני ותקף לתקופה מוגבלת, והוא עשוי להשתנות אם מצבכם הפיננסי או תנאי הבנק ישתנו.
חשוב שתהיה לכם הבנה ברורה של יכולת ההחזר שלכם, שכן סכום המשכנתא הסופי ייקבע על פי יכולתכם לעמוד בתשלומים חודשיים. הכנה נכונה יכולה למנוע עיכובים וסיבוכים בתהליך הרכישה.
שיקולים משפטיים ומיסויים
תכנון משפטי ומיסויי נכון יכול להשפיע באופן משמעותי על התוצאה הכספית של רכישת דירה מקבלן. על קונים להיות מודעים להשלכות המס השונות, לרבות מס רכישה, מס שבח ומס הכנסה פוטנציאלי. טעויות בתחום זה עלולות להוביל להוצאות בלתי צפויות ומהותיות. מומלץ להיוועץ עם מומחה משפטי כדי להבין את הגדרות יחידת המשפחה ולמטב את הטבות המס. הכוונה מקצועית יכולה למנוע טעויות יקרות, להבטיח שכל ההיבטים המשפטיים מכוסים ושהקונה מוגן במלואו לאורך תהליך הרכישה.
בדיקת הקבלן
לפני רכישת דירה מקבלן, חיוני לבדוק את הרקע שלו בצורה יסודית. בדקו את הרקורד של הקבלן על ידי בחינת פרויקטים קודמים ומצבם. לקבלנים בעלי מוניטין היו זהירים עם קבלנים קטנים יותר או חדשים, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית כמו תמ"א 38. בדקו אם יש בעיות משפטיות או תלונות נגד הקבלן ודברו עם קונים קודמים במידת האפשר. וידוא אמינותו של הקבלן יכול למנוע סיבוכים עתידיים ולספק שקט נפשי.
בחינת אזור הפרויקט
בעת רכישת דירה מקבלן, חיוני לבחון את אזור הפרויקט כדי לוודא שהוא עונה על הצרכים הנוכחיים והעתידיים כאחד. יש לקחת בחשבון את הפרופיל הדמוגרפי של השכונה, לדוגמה האם מדובר בעיקר בזוגות צעירים, משפחות או משקיעים. כמו כן, יש להעריך את השירותים והמתקנים הציבוריים באזור, כמו איכות גני הילדים ובתי הספר, זמינות תחבורה ציבורית, גני שעשועים ומתקנים קהילתיים אחרים. אם הדירה היא השקעה, מומלץ לחקור את מחירי השכירות והביקוש באזור. הבנה מעמיקה של סביבת הפרויקט יכולה לסייע בקבלת החלטה מושכלת ולהבטיח שביעות רצון לאורך זמן.
הבנת לוח התשלומים
בעת רכישת דירה מקבלן, הבנת לוח התשלומים היא קריטית. המצב הפיננסי של כל רוכש הוא ייחודי, ולוח התשלומים צריך לשקף את צרכיו הספציפיים. לחלק מהרוכשים עשויים להיות כל הכספים מוכנים בעת החתימה והם יעדיפו להימנע מלקיחת משכנתא, בעוד שאחרים עשויים להזדקק למכור נכס קיים תחילה.
חשוב לנהל משא ומתן על תנאים המאפשרים גמישות ונמנעים מעלויות נוספות, כגון הצמדות למדד. על הרוכשים להקפיד על תאריכים וזמינות כספים כדי להבטיח ניהול פיננסי חלק לאורך כל תהליך הרכישה.
מה הן הבדיקות ההכרחיות לפני הרכישה?
כאשר רוכשים דירה יד שנייה יש לבדוק כי אין על הנכס עיקול כלשהו.
יש לוודא כי אין חריגות בנייה שבגינן לא ניתן לקבל אישורים להעברת הזכויות. בנוסף, על הרוכשים לבדוק האם רובצת משכנתא על הנכס ומה גובהה?
מהו מיקום הדירה והאם היא מיועדת בהמשך לפינוי בינוי כך שיהיה ניתן להגדיל אותה?
עו"ד לילך כהן שמיר אומרת כי הפרטים הללו מהותיים וחשובים כדי שבסופו של יום ניתן יהיה לקבל את הדירה לידינו, ולהעביר את מלוא הזכויות עליה.
יש לכם שאלה? מוזמנים לפנות לעורכת הדין לילך כהן שמיר באמצעות וואטסאפ