אביבית ויונתן חיפשו לשדרג את דירתם הקטנה בלב תל אביב, לדירה גדולה יותר ומודרנית יותר, תוך שהם רוצים לשמור על קירבה למקום עבודתם ולבתי הספר של ילדיהם, יום אחד נפתחה להם הזדמנות עסקית כאשר דירתם נבחרה להיות חלק מפרויקט תמ"א 38, שבמסגרתו יתבצע שיפוץ מקיף של הבניין והדירות יורחבו. התלהבותם הראשונית התמוססה עם התמודדותם עם מכשולים ביורוקרטיים ומשפטיים שלא ציפו להם. זו הייתה הנקודה שבה הבינו כי ייעוץ מקצועי הוא לא רק רצוי אלא הכרחי.
בכתבה זאת, נסקור את ההיבטים המרכזיים של התחדשות עירונית דרך תמ"א 38 ופינוי-בינוי, נציין את הסיבות לכך שעורך דין ושמאי מקרקעין הם שותפים בלתי נפרדים בתהליך, ונציג כיצד הם יכולים להוביל להחלטות רכישה מושכלות ובטוחות.
תמ"א 38 - שדרוג והשבחה לכל המעורבים
תמ"א 38, המיועדת לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה ושיפור תנאי המחיה, מציעה לדיירים לא רק שיפור בטיחות אלא גם הזדמנות להשבחת נכסיהם. שמאי מקרקעין יבצע דו"ח אפס ויבחן את רווחיות הפרויקט אשר בהתבסס עליו ניתן יהיה לדרוש מהיזם למקסם את התמורה הניתנת לבעלי הדירות, דו"ח האפס כולל את עלויות הבניה, עלויות עקיפות, עלויות בניה ישירה וכן עלויות מימון, כאשר הרווחיות המקובלת בפרויקטים המהווה אחד מתנאי הבנק במסגרת מתן ליווי פיננסי צריכה להיות לפחות 15%. כך שככל והרווחיות בפרויקט גבוהה יותר ניתן יהיה באמצעות משא ומתן ו/או עריכת מכרז להגדיל את התמורה. מקסום התמורה מתבטא בהגדלת שטח הדירה מעבר למקובל (25 מ"ר) הוספת מרפסות חדשות ,מחסנים וחניות. ניתן לקבל תוספת של שיפוץ פנימי, מערכות מיזוג אוויר ועוד.
עורך דין מתמחה בהתחדשות עירונית יוודא שההסכמים מותאמים לצרכי הדיירים ושומרים על זכויותיהם במהלך כל שלבי הפרויקט, כולל טיפול בהיטל השבחה שעלול להיות נדרש מהם, בחינת יכולתו הפיננסית של היזם, עריכת מכרזים, דרישת ערבויות מקובלות כגון: ערבות ביצוע, ערבות מיסים, ערבות לתקופת בדק, ערבות לרישום וביטוח לכל תקופת הבניה המכסה את כל האירועים העלולים להתרחש בזמן הבניה.
\
פינוי-בינוי - הזדמנות להתחדשות
בפרויקטים של פינוי-בינוי, הדיירים נדרשים לעזוב את נכסיהם לתקופה מוגדרת כדי לאפשר הריסה ובנייה מחדש של המבנה בסטנדרט גבוה יותר. שמאי יערוך בדיקה טכנית וכלכלית של הפרויקט, תוך זיהוי פוטנציאל השבחת הנכס ואיתור כל סיכון פוטנציאלי. עורך דין ינהל עבור הבעלים משא ומתן , יערוך את ההסכמים ויבטיח באמצעות ערבויות שהתוכניות מתבצעות ללא סטיות שעלולות לפגוע בדיירים.
חשיבות הייעוץ המשולב בתהליך התחדשות עירונית: כיצד לשלב בין עורך דין לשמאי להשגת התוצאה הטובה ביותר
בעידן שבו פרויקט התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 ופינוי-בינוי הפכו לשגרה בערים רבות בישראל, הצורך בייעוץ מקצועי ומשולב של עורך דין ושמאי הוא הכרחי יותר מתמיד. הפרויקטים הללו מציעים הזדמנויות רבות אך גם אתגרים משמעותיים שיכולים להשפיע על ההחלטה הכלכלית והאישית של רוכשי נכסים.
התפקיד המרכזי של עורך דין מתמחה בתמ"א 38 הוא לשמור על זכויות הדיירים ולהבטיח שהתהליכים מתנהלים כראוי. הוא יוודא שכל ההתחייבויות וההגנות הנדרשות נכללות בחוזים עם קבלנים, ויטפל בכל סוגיות המיסוי, הערבוית, הבטחונות, התנגדות דיירים שעלולה להתעורר, הפרות יזם וכיוצב'
השילוב של ייעוץ משפטי ושמאי מקרקעין בתהליך רכישת נכס במסגרת פרויקט התחדשות עירונית הוא חיוני להבטחת הטיב והאיכות של ההשקעה, מה שמאפשר לרוכשים להתמודד עם האתגרים המורכבים בדרך הטובה ביותר.
פסקי דין רלוונטים מהתקופה האחרונה בעניין תמ"א 38, פינוי בינוי ותביעות 197:
תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית שמטרתה לעודד חיזוק בניינים ישנים אשר נבנו לפני 01.01.1980 ואינם עומדים בהוראות תקן 413 אשר מהווה תקן לבניית מבנים אשר יעמדו ברעידת אדמה אשר תתרחש בעתיד כפי שהתרחשה בעבר כאשר השאלה היא לא האם תיגרם רעידת אדמה אלה מתי. היות ובישראל קיימים בניינים רבים שלא יעמדו ברעידת אדמה זו החליטה הממשלה אשר אין בכוחה וביכולתה להתמודד עם היקף כה גדול של בניינים ובעלות הגבוה של חיזוק בניינים לאשר תכנית הנקראת תמ"א 38 אשר חלה על כל הבניינים בישראל אשר עומדים בתנאים שנקבעו בה ולעודד יזמים פרטים לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית ובכך לעודד את השוק לדאוג לעצמו ובכך להקטין את הפגיעה הצפויה בעת רעידת אדמה. תכנית מתאר ארצית 38 עברה מספר שינויים בדרכה כאשר בכל תכנית הגדילו את תמורה הניתנת ליזם במסגרת ביצוע התחדשות עירונית, כאשר קיים הבדל בין התמורה הניתנת במסגרת חיזוק ותוספות לבין התמורה הניתנת במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובניה וזאת לאור העלויות הגבוהות יותר הקיימות במסגרת של תמ"א הריסה ובניה וכן לאור העובדה כי בניינים שנהרסים ונבנים מחדש תמיד ייבנו טוב יותר ויהיו עמידים יותר מבניין שחוזק ונבנו עליו שטחים נוספים.
תמ"א 38 - זכויות מותנות או מוקנות?
תמ"א 38 "צפה" מעל כל הבניינים הישנים אשר נבנו לפני 01.01.1980, אך לאור העובדה כי לוועדה המקומית לתכנון ובניה יש שיקול דעת נרחב האם לאשר תכנית היתר לבניין במסגרת תמ"א 38, לאור חובת פרסום הבקשה להיתר לפי סעיף 149 והליך ההתנגדויות אליו חשופים מבקשי התמ"א, לאור זאת לא מחייבים בהיטל השבחה בגין תמ"א 38 במימוש במכר, ולא מכירים בזכויות התמ"א במצב הקודם כאשר מחייבים במסגרת תכניות שנוצרו מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 אשר בחלק מהרשויות נתנו וודאות מוחלטת לקבלת זכויות מכוח התמ"א ולכן הן גובות היטל השבחה בעת מכר מכוח תכניות אלו וכן מבקשות להתעלם מהפוטנציאל ו/או מהערך שהתקבל בשוק החופשי המגולם במצב הקודם בשל הזכויות שנתנה תמ"א 38 גם אם הזכויות הינן זכויות מותנות בלבד.
להלן פירוט עיקרי פסקי דין הדנים על נושאים רבים השנויים במחלוקת שנגדמו במסגרת תכניות של התחדשות עירונית במקרה של מימוש במכר (הנקרא - מימוש מלא) והן במימוש בדרך של קבלת היתר בניה (הנקרא - מימוש חלקי או מלא בכפוף לניצול מלוא הזכויות). זכויות בניה המוענקות מתמ"א 38 פטורות מתשלום היטל השבחה (סעיף 19 (ה) (10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965, זכויות בניה המתווספות מתכניות ששטחם מעבר ל -2.5 קומות, אותן ניתן לאשר מכוח תמ"א 38 ואשר פטורות מהיטל השבחה, יש לשלם בגינן מכוח תכנית. ככל והזכויות ניתנו מתוקף תמ"א 38 תיקון 3א ניתן לגבות בגין זכויות אלו היטל השבחה מופחת בשיעור של 25.5 , 12.5% או 0 בהתאם למדיניות הועדה.
תביעת קבלנים על ירידת ערך במסגרת הליך של פינוי בינוי ו/או תמ"א 38/2 הריסה ובניה בפס"ד סגלוביץ
לסיכום
ערכן של דירות בתהליך התחדשות עירונית עולה משמעותית הן לאור הגדלת הדירה, חידוש הבניין הכולל הוספת מעלית, מחסנים, חניות, ממד"ים, שטחים משותפים מטופחים יותר והכי חשוב - יציבות לבניין מפני רעידות אדמה על מנת שהבעלים ימזערו את הסיכון הקיים בתהליך התחדשות עירונית ישנה חשיבות רבה לקבלת ליווי מקצועי על ידי עו"ד המומחה בתחום לצורך מקסום התמורה מומלץ לקחת שירות של שמאי מקרקעין שיידע לאזן בין האינטרסים של הבעלים לבין היזם כך שהעסקה תשתלם לשני הצדדים.
לפרטים נוספים ושאלות משפטיות על תמ"א, היכנסו לאתר https://orech-hadin.co.il או התקשרו ל-077-5187002
כתובת המשרד: רח' מוטה גור 7 פתח תקווה
