קיבלתם הודעה על הפקעת קרקע? הנה מה שעליכם לעשות!

מאות דיירים מעכבים חתימות על הסכמים בפרויקטים לפינוי בינוי בפתח תקווה, עקב החשש שההפקעות העתידיות של הקרקעות לטובת בניית המטרו בעיר יפגעו בקידום ההתחדשות העירונית בבניינים שבהם הם מתגוררים. לאחרונה המדינה שלחה 11 אלף הודעות הפקעה לבעלי זכויות של נכסים ביותר מ-800 חלקות של ערים במרכז הארץ. האם מדובר בגזירת גורל או שניתן להתמודד מול הודעת ההפקעה?

לדברי עו"ד לילך כהן שמיר, המתמחה בדיני מקרקעין והתחדשות עירונית, הליך הפקעה מאפשר למדינה לקחת נכסים מהאזרחים לתועלת הציבור, בחלק מהמקרים בתמורה לפיצוי, אך ישנם גם מקרים בהם לא יהיה כלל פיצוי.

המטרו, כך לפי עו"ד כהן שמיר, אמור לספק שירות למיליוני אנשים וכדי לבנות אותו צריך שטחים גדולים לתשתיות ולתפעול, ולכן נדרש לפנות את אותם השטחים. אם בשטחים אלו יש בתים צריך לפצות את בעלי הנכסים. המדינה שולחת להם הודעה ומעדכנת אותם בצורך לקבלת השטח. מטרת המדינה היא לייצר שיח ולהגיע להסכמות ולא להיגרר לביהמ"ש.

- מה עלי לעשות אם קיבלתי מכתב הפקעה?

לדברי עו"ד לילך כהן שמיר, מיד עם קבלת המכתב יש לפנות לעורך דין המתמחה בנושא. עורך הדין יבחן את הפניה, את תקינותה ואת חוקיותה. במידה וההודעה אינה עומדת בחוק ניתן לערער עליה. במידה והיא ערוכה כחוק ונשלחה כדין, על האדם לפעול מול עורך הדין במטרה לבדוק מה ניתן לקדם ובאיזו צורה. בשלב הזה, ביחד עם עורך הדין, כדאי לנסות ולאחד את כל בעלי הנכסים בבניין או בשטח המדובר. לפי עו"ד כהן שמיר, ככל שכמות בעלי הקרקע והנכסים גדולה יותר, כך יהיה להם כוח רב יותר מול המדינה.

בשלב הבא יעזרו בעלי הנכסים בשמאי לצורך הערכת שווי הנכסים שצפויים להילקח. במידה ומדובר באזור של פינוי בינוי תחושב גם ירידת הערך.

לאחר מכן, עורך הדין ינהל שיח מול הגוף שצפוי להפקיע את השטחים, כאשר במקרה של המטרו מדובר בחברת נת"ע.

לשיטתה של עו"ד לילך כהן שמיר, היתרון בהתנהלות מהירה, כזו הכוללת כמות גדולה של בעלי נכסים, הוא בכך שהסיכוי לפיצוי גדול עולה.

נת"ע נוטה לפצות של עד 25% יותר על שווי הקרקע על מנת לא להגיע להליכים משפטיים ולסיים את זה במהירות.

שלב ההכרזה
שלב הראשון בהפקעת מקרקעין בישראל הוא שלב ההכרזה. שלב זה כרוך במסירת הודעה על כוונה להפקיע את הקרקע. ההודעה נשלחת באופן אישי לבעל הקרקע הרשום. בנוסף, מודעות ציבוריות בנוגע להפקעה מוצבות על הקרקע או בסמוך לה, נרשמות בלשכת רישום המקרקעין ומתפרסמות בעיתון. פעולות אלו מבטיחות שכל בעלי העניין יהיו מודעים להפקעה הקרבה.

תפיסת חזקה
השלב השני הוא תפיסת חזקה. לאחר פרסום ההודעה, הגורם המפקיע מוציא הוראה לבעל הקרקע למסור את החזקה בקרקע עד לתאריך מסוים. מבחינה משפטית, פעולה זו מקנה לגורם המפקיע את הזכות לתפוס חזקה פיזית ומשפטית בקרקע במועד שנקבע.

רכישה, העברת בעלות ומסירת פיצויים
בשלב הסופי, בעלות הקרקע והזכויות בה עוברות לרשות המפקיעה. בעלי הקרקע מקבלים פיצויים עבור הקרקע שהופקעה ועבור כל דבר המחובר אליה לצמיתות, כגון מבנים וגידולים. שלב זה מבטיח שבעלי הקרקע יקבלו פיצוי הוגן עבור רכושם שהופקע.

הנחיות לפיצויים בגין הפקעה
בישראל, פיצויים בגין הפקעת מקרקעין מוסדרים בחוק על מנת להבטיח יחס הוגן לבעלי הקרקע. הרשויות מחויבות לפצות במלואן על מבנים, גידולים ומיצבים המחוברים לצמיתות לקרקע.

על פי חוק התכנון והבנייה, רק 60% משטח המגרש מחויב בפיצוי, כאשר 40% הנותרים אינם בני פיצוי. פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) קובעת פיצוי בשיעור של 75% משטח המגרש, כאשר 25% אינם מקבלים פיצוי. שינויים משפטיים שנערכו לאחרונה קובעים כי יש לפצות במלואם על כל קרקע המופקעת, ללא קשר לאחוז משטח המגרש.

הערכת שווי הקרקע מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין, וסכסוכים ניתנים להכרעה בבית משפט.

חוק המטרו מה צריך לדעת?

מליאת הכנסת אישרה לאחרונה בקריאה שנייה ושלישית את תיקון חוק המטרו, צעד מכריע המסיר מכשול משמעותי בפני יציאתו לדרך של פרויקט התחבורה הגדול ביותר בישראל. התיקון קובע רשמית את פרויקט המטרו כפרויקט לאומי, מה שיאפשר לו לעקוף רבים מהחסמים הבירוקרטיים המעכבים בדרך כלל מיזמי תשתית גדולים. אישור זה הינו צעד מרכזי בקידום בנייתן של שלושת קווי המטרו (M1, M2 ו-M3) ברחבי גוש דן, ובהנחת התשתית למערכת תחבורה יעילה ומקושרת יותר בעתיד.

היקף והשפעת פרויקט המטרו

פרטי הפרויקט
פרויקט המטרו עתיד לחולל מהפכה בנוף התחבורה של ישראל עם שלושה קווי רכבת תחתית עיקריים - M1, M2 ו-M3 - המשתרעים על פני 150 קילומטרים של מסילות תת-קרקעיות וכוללים 109 תחנות. קווים אלה יחצו את אזור גוש דן ויחברו 24 רשויות מקומיות. הרשת מתוכננת להשתלב בצורה חלקה עם תחנות רכבת ישראל ורכבת קלה קיימות, מה שהופך אותה לפתרון תחבורה מקיף.

יתרונות צפויים
עם הפעלתו, צפוי המטרו להסיע כ-2 מיליון נוסעים מדי יום, מה שיפחית באופן משמעותי את עומסי התנועה וזמני הנסיעה באחד האזורים העמוסים בישראל. הפרויקט נועד להקל על תשתיות הכבישים העמוסות ולהציע אלטרנטיבה אמינה לשימוש ברכב פרטי. יתרה מכך, הוא מבטיח לחזק את הכלכלות המקומיות על ידי שיפור הנגישות והקישוריות, ובכך למשוך עסקים ולשפר את ערכי הנכסים לאורך התוואי.

אתגרים ועיכובים
למרות אישור תיקון חוק המטרו, הפרויקט ניצב בפני אתגרים משמעותיים ועיכובים.
לא צפוי שקווי המטרו הראשונים ייפתחו לפני שנת 2040, וזוהי הערכה אופטימית.
סיבות מרכזיות לעיכובים הן מכשולים בירוקרטיים, התנגדויות מצד רשויות מקומיות, ודרישות בנייה מורכבות. הבטחת פעילות רציפה של מכונות, כמו מכונת כריית המנהרות (TBM), מקשה עוד יותר על התקדמות בזמן.

השלכות לרשויות מקומיות ועסקים
חוק המטרו מייעל את הליך אישור הפרויקטים, ומגביל את האפשרות להתנגדויות מצד רשויות מקומיות, שעשויות היו לעכב את ההתקדמות. עסקים הסמוכים לאתרי בנייה יקבלו פיצויים על הפרעות, ועל יזמים בקרבת תחנות יוטל מס מטרו מופחת, מה שיעודד פיתוח מהיר יותר לאורך קווי המטרו.