איך נדל"ן בפורטוגל כבש את הישראלים בחמש השנים האחרונות

בשנים האחרונות נדמה שאי אפשר לפתוח אתר כלכלי או לשוחח עם חברים על השקעות מבלי שהשם "פורטוגל" יעלה. מה שהיה פעם יעד טיולים קסום בקצה אירופה, הפך תוך זמן קצר לאחד היעדים הלוהטים ביותר עבור משקיעי נדל"ן ישראלים. אבל מה עומד מאחורי הנהירה הזו? האם מדובר בטרנד חולף או בהזדמנות השקעה אמיתית וארוכת טווח?

בחמש השנים האחרונות, שוק הנדל"ן בפורטוגל עבר מהפכה, והישראלים היו שם כדי לזהות את הפוטנציאל. במאמר זה נצלול לעומק התופעה: נבין מה משך את הישראלים לשוק הפורטוגלי, היכן נמצאות ההזדמנויות הטובות ביותר כיום, וכיצד גם אתם יכולים לבצע השקעה מושכלת ובטוחה.

ההתעניינות הגוברת של ישראלים בשוק הנדל"ן הפורטוגלי אינה מקרית. היא נובעת משילוב ייחודי של תמריצים כלכליים, הטבות אזרחיות ואיכות חיים גבוהה שיצרו "סערה מושלמת" עבור המשקיע הישראלי.

1. תוכנית "ויזת הזהב" (Golden Visa) - השער לאירופה: אחד המנועים המרכזיים מאחורי גל ההשקעות היה תוכנית "ויזת הזהב". תוכנית זו איפשרה למשקיעים מחוץ לאיחוד האירופי לקבל אישור תושבות בפורטוגל תמורת השקעה בנכס, מה שסלל דרך לקבלת אזרחות ודרכון אירופאי לאחר חמש שנים. עבור ישראלים רבים, זו הייתה הזדמנות פז לשלב השקעה פיננסית עם הבטחת "תוכנית ב'" בדמות דרכון אירופאי להם ולמשפחתם. למרות שהתוכנית עברה שינויים משמעותיים לאחרונה, המורשת שלה עדיין מהדהדת והיא זו שמיצבה את פורטוגל על מפת ההשקעות העולמית.

2. תשואות אטרקטיביות ופוטנציאל עליית ערך: בהשוואה לשוק הנדל"ן הישראלי הרווי, פורטוגל הציעה (ועדיין מציעה באזורים מסוימים) תשואות שכירות גבוהות יותר. בערים מרכזיות כמו ליסבון ופורטו, הביקוש לשכירות - הן לטווח ארוך והן לתיירות - נמצא בעלייה מתמדת. שילוב של מחירי כניסה נוחים יחסית (בעבר) עם תשואה יפה וצפי לעליית ערך הנכסים, יצר מודל השקעה אטרקטיבי במיוחד.

3. יוקר מחיה נמוך ואיכות חיים גבוהה: פורטוגל מציעה איכות חיים גבוהה בעלות נמוכה משמעותית ממדינות רבות במערב אירופה ומישראל. עם חופים מרהיבים, אוכל משובח, תרבות עשירה ורמת ביטחון אישי מהגבוהות בעולם, המדינה מושכת אליה לא רק משקיעים, אלא גם פרילנסרים, פנסיונרים ומשפחות שמחפשות שינוי. גורם זה מבטיח ביקוש קשיח למגורים, מה שמחזק את ההשקעה.

4. יציבות כלכלית וסביבה תומכת השקעות: לאחר שהתאוששה מהמשבר הכלכלי של 2008, כלכלת פורטוגל מציגה צמיחה יציבה. הממשלה מעודדת השקעות זרות והמערכת הבנקאית פתוחה למשקיעים בינלאומיים, מה שמקל על תהליכים כמו פתיחת חשבון בנק וקבלת מימון.

5. סנטימנט חיובי והקהילה הישראלית: "אפקט העדר" שיחק גם הוא תפקיד. ככל שיותר ישראלים השקיעו וסיפרו על הצלחתם, כך גבר הביטחון של משקיעים נוספים להיכנס לשוק. כיום, קיימת בפורטוגל קהילה ישראלית הולכת וגדלה ורשת של אנשי מקצוע (מתווכים, עורכי דין, יועצים) דוברי עברית, מה שמפחית את חסמי השפה והתרבות.

כמו בכל מדינה, המיקום הוא המפתח להצלחה. השוק מאוד מגוון כשמדברים על נדל"ן בפורטוגל, וכל אזור מציע הזדמנויות ואתגרים שונים.

· ליסבון: בירת פורטוגל היא המרכז הכלכלי והתיירותי. הביקוש כאן הוא הגבוה ביותר, הן למגורים והן להשכרות לטווח קצר. המחירים בהתאם, והיא מתאימה למשקיעים עם הון עצמי גבוה יותר שמחפשים נכס "בטוח" בלב העניינים.

· פורטו: העיר השנייה בגודלה, מציעה אווירה בוהמית וקסם ייחודי. המחירים בפורטו עדיין נמוכים יותר מליסבון בממוצע, אך עם פוטנציאל צמיחה אדיר בזכות תיירות גוברת וסצנת היי-טק מתפתחת.

· אזור האלגרב (Algarve): רצועת החוף הדרומית היא גן עדן לתיירים. השקעה כאן מתמקדת בעיקר בדירות נופש ווילות להשכרה עונתית, עם תשואות גבוהות במיוחד בחודשי הקיץ.

· סטובל (Setúbal) וסילבר קוסט (Silver Coast): אזורים אלו, הנמצאים במרחק נסיעה קצר מליסבון, מציעים אלטרנטיבה שקטה וזולה יותר. הם הפכו פופולריים בקרב משפחות ומקומיים, ומציגים הזדמנויות נהדרות למשקיעים שמחפשים עליית ערך בטווח הארוך.

רכישת נכס במדינה זרה יכולה להיות מאתגרת. הנה מספר טיפים שיעזרו לכם לנווט את התהליך בבטחה:

1. היעזרו בצוות מקצועי מקומי: אל תנסו לעשות זאת לבד. שכרו עורך דין, רואה חשבון ומתווך נדל"ן מקומיים שאתם סומכים עליהם. רצוי כאלו עם ניסיון בעבודה עם לקוחות ישראלים.

2. הבינו את חוקי המיסוי: בררו מראש מהן חובות המס שלכם בפורטוגל (מס רכישה, מס רכוש שנתי, מס על רווחי הון) ובישראל (דיווח על הכנסות מחו"ל) כדי למנוע הפתעות.

3. בצעו בדיקת נאותות (Due Diligence): ודאו שעורך הדין שלכם בודק את הרישום של הנכס, שאין עליו חובות או שיעבודים, ושיש לו את כל האישורים הנדרשים (במיוחד בנכסים חדשים או לאחר שיפוץ).

4. בקרו בנכס ובסביבה: אם מתאפשר, טוסו לפורטוגל כדי לראות את הנכס במו עיניכם ולהרגיש את האווירה בשכונה. תמונה אחת שווה אלף מילים, וביקור אחד שווה אלף תמונות.

שאלה 1: האם ישראלי יכול לקבל משכנתא מבנק בפורטוגל?

תשובה: כן, בהחלט. בנקים בפורטוגל מציעים משכנתאות למשקיעים זרים, לרוב במימון של עד 70% משווי הנכס. התהליך דורש הצגת מסמכים פיננסיים (תלושי שכר, דוחות בנק וכו') וקבלת מספר פיסקאלי פורטוגלי (NIF).

שאלה 2: מה גובה מס הרכישה בפורטוגל?

תשובה: מס הרכישה (IMT) הוא מס פרוגרסיבי שמשתנה בהתאם למחיר הנכס, ייעודו (מגורים, מסחרי) והאם זהו בית ראשון או שני. הוא יכול לנוע בין 0% ל-8%. בנוסף, יש לשלם מס בולים (Imposto do Selo) בשיעור של 0.8%.

שאלה 3: האם עדיין כדאי להשקיע בפורטוגל לאחר שהשינויים ב"ויזת הזהב" צמצמו את האפשרות לקבלה דרך נדל"ן?

תשובה: כן. בעוד שוויזת הזהב הייתה זרז משמעותי, הבסיס הכלכלי של שוק הנדל"ן בפורטוגל חזק בזכות עצמו. הביקוש הגובר מתיירות, הגירה חיובית וצמיחה כלכלית ממשיכים להניע את השוק קדימה. ההשקעה כיום מבוססת יותר על פוטנציאל כלכלי טהור ופחות על הטבות אזרחיות.

שאלה 4: כמה זמן אורך תהליך רכישת נכס בפורטוגל?

תשובה: בממוצע, התהליך מרגע מציאת הנכס ועד לחתימת החוזה הסופי (Escritura) אורך בין חודשיים לשלושה חודשים, בהנחה שכל המסמכים והמימון מוכנים.

שוק הנדל"ן בפורטוגל אכן כבש את לבם של המשקיעים הישראלים, ובצדק. הוא הציע שילוב מנצח של פוטנציאל כלכלי, איכות חיים והטבות ייחודיות. נכון, השוק התבגר, המחירים עלו, והתחרות גדלה. עם זאת, עבור המשקיע הסבלני והיסודי שיודע לאתר את האזורים המתפתחים והעסקאות הנכונות, ההזדמנות עדיין קיימת ובגדול. פורטוגל ממשיכה להיות מדינה צומחת, יציבה ומסבירת פנים להשקעות.