מה משתנה בתכנון המרחב המוגן בדירה?

החודש נכנס לתוקף תיקון משמעותי לחוק התכנון והבנייה, שמשנה את כללי המשחק בכל הקשור לתכנון מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"ד).

תיקון 163 לחוק מאפשר כעת להגדיל את שטח המרחב המוגן ב-6 מ"ר נוספים, כשהוא נחשב כשטח שירות ופטור מהיטל השבחה. בעידן שבו הביטחון הביתי הפך לחשוב יותר מתמיד, השינוי הזה משפיע על כל מי שמתכנן לבנות, לשפץ או להוסיף מרחב מוגן לדירתו. כדי להבין את המשמעות המעשית של התיקון, פנינו למומחית מרים בסקון אדריכלית ובעלת ידע רב לחוק התכנון והבנייה מסטודיו מרים בסקון.

עד כה, השטח המינימלי למרחב מוגן דירתי עמד על 9 מ"ר נטו, כפי שנקבע בתקנות ההתגוננות האזרחית. אומנם ניתן היה לתכנן ממ"ד גדול יותר, אבל זה בא על חשבון שטח עיקרי של הדירה והיה כרוך בתשלום היטל השבחה. תיקון 163 משנה את המצב באופן דרמטי.

התיקון מאפשר הוספה של 6 מ"ר נוספים למרחב המוגן, בשני שלבים: 3 מ"ר עבור חדר רחצה או שירותים, ו-3 מ"ר נוספים עבור שטח רצפה כללי של הממ"ד. בסך הכל, אפשר כעת לתכנן מרחב מוגן בשטח של עד 15 מ"ר נטו, כשהכל נחשב שטח שירות ופטור מהיטל השבחה.

"מדובר בשינוי משמעותי עם השפעה רחבת היקף על תכנון דירות", מסבירה מרים בסקון "התיקון מאפשר לתכנן מרחבים מוגנים פונקציונליים יותר, שמשרתים את המשפחה גם בשגרה וגם בחירום, ללא עלויות נוספות של היטלי השבחה. זה שינוי משמעותי גם במגזר הפרטי וגם בהיבטים יזמיים".

השינוי חל בכל רחבי הארץ ורלוונטי לשני מצבים עיקריים: בניית מרחבים מוגנים חדשים ותוספת שטחים למרחבים מוגנים קיימים. התיקון חל גם במקרים של פטור מהיתר למרחב מוגן דירתי וגם בהליכי רישוי בדרך מקוצרת.

אבל חשוב לדעת שיש כמה סייגים משמעותיים. ראשית, במבנים קיימים התיקון חל רק על בניינים שאינם רבי קומות (בניינים שגובהם מעל 29 מ' בין מפלס הכניסה לקומה הגבוהה ביותר). שנית, התיקון רלוונטי רק להיתרים המבוססים על תוכניות שהופקדו לפני 22 ביולי 2025 - תאריך תחילת התיקון.

כשמדובר בהגשת בקשת היתר בניה לממ"ד חשוב להבין שבבניה חדשה האפשרויות רחבות יותר. במבנים שבנייתם טרם החלה וזכויות הבנייה שלהם נגזרות מתוכניות שהופקדו לפני התאריך הקובע, ניתן ליישם את התיקון במלואו. אבל במבנים קיימים יש הגבלות נוספות, בעיקר כשמדובר בתוספת למרחב מוגן קיים.

אם אתם מתכננים דירה קטנה - דירה ששטחה המותר לבנייה לא עולה על 80 מ"ר (כולל השטח המינימלי של הממ"ד) - התיקון חל עליכם באופן חלקי בלבד. בדירות קטנות ניתן להוסיף את ה-3 מ"ר עבור חדר הרחצה, אך לא את ה-3 מ"ר הנוספים לשטח הרצפה של הממ"ד.

"ההגבלה בדירות קטנות נועדה למנוע מצב שבו המרחב המוגן תופס חלק גדול מדי מהדירה", מסבירה בסקון. "בדירה של 80 מ"ר, ממ"ד בשטח של 15 מ"ר היה תופס כמעט 19% משטח הדירה, וזה לא פרופורציונלי. לכן המחוקק החליט להגביל את התוספת הנוספת בדירות אלו".

נקודה קריטית שחשוב להבין: לא ניתן להוסיף את ה-3 מ"ר הנוספים לשטח הרצפה של הממ"ד מבלי להוסיף תחילה את ה-3 מ"ר לחדר הרחצה. זאת אומרת שאי אפשר לתכנן ממ"ד בשטח של 12 מ"ר נטו ללא חדר רחצה - התוספת חייבת להתבצע בשני השלבים.

בנוסף, במבנים קיימים שיש בהם כבר ממ"ד, תוספת ה-3 מ"ר הנוספים לשטח הרצפה תתאפשר רק במקרים מסוימים. לפי הנחיות פיקוד העורף, תוספת ה-3 מ"ר הנוספים תתאפשר רק כאשר אין כלל ממ"ד קיים ומתוכנן מראש ממ"ד בשטח מורחב. אם יש כבר ממ"ד קיים ומתוכננת רק תוספת שטח - לא תתאפשר הוספת ה-3 מ"ר הנוספים.

"זה סייג חשוב שצריך לקחת בחשבון בבניינים קיימים", מדגישה בסקון. "אם יש לכם ממ"ד קיים ואתם רוצים להגדיל אותו, תוכלו להוסיף את חדר הרחצה, אבל לא את השטח הנוסף".

מעבר לתוספת השטח עצמה, התיקון משתלב עם תמ"א 40/א/1/1 שקבעה "הסדרים תכנוניים מקלים" לתכנון מרחבים מוגנים. הסדרים אלו מאפשרים חריגה מקווי בניין, תכסית, מרחקים בין בניינים ועוד, במטרה להקל על תכנון המרחבים המוגנים גם במקרים שבהם המגבלות התכנוניות הקיימות מקשות על כך.

כרגע, ההסדרים התכנוניים המקלים שחלים על השטח המינימלי חלים גם על ממ"ד בשטח מורחב. המועצה הארצית לתכנון ובנייה עובדת על תיקון נוסף לתמ"א - 40/א/2/1/1 - שיקבע הסדרים מקלים ספציפיים לתוספת השטח. אם התמ"א לא תתוקן עד ינואר 2026, ההסדרים התכנוניים המקלים יחולו אוטומטית גם על השטח המורחב.

בתור אדריכל במרכז או באזור אחר בארץ, חשוב להכיר לעומק את ההסדרים התכנוניים המקלים. "ההסדרים התכנוניים המקלים הם כלי חשוב מאוד בתכנון", מסבירה בסקון. "הם מאפשרים לנו לתכנן מרחבים מוגנים גם במקרים שבהם קווי הבניין או התכסית הקיימים לא היו מאפשרים זאת. לדוגמה, אפשר לחרוג עד 2 מ' מגבול המגרש, או להצמיד בניינים זה לזה בתנאים מסוימים. זה נותן גמישות תכנונית משמעותית".

אם אתם שוקלים לתכנן מרחב מוגן מורחב או להוסיף שטח למרחב מוגן קיים, ההמלצה היא להתחיל בבדיקה מקצועית. צריך לבדוק האם הנכס שלכם עומד בתנאים - האם מדובר בבניין שאינו רב קומות, האם הזכויות נגזרות מתוכנית שהופקדה לפני התאריך הקובע, והאם השטח הכולל של הדירה מאפשר את התוספת המלאה.

כל פרויקט הוא ייחודי ודורש בחינה מקצועית על ידי אדריכלית מקצועית או אדריכל מנוסה. "יש לבדוק את המגבלות התכנוניות הקיימות, את האפשרויות ההנדסיות, ואת ההיבטים הרגולטוריים", מסכמת בסקון. "תיקון 163 פותח אפשרויות חדשות ומשמעותיות, אבל חשוב ליישם אותן נכון, תוך הבנה מלאה של הכללים והסייגים. התייעצות עם מקצוען מנוסה שמכיר לעומק את חוק התכנון והבנייה היא הצעד הראשון והחשוב ביותר".