כמה מאות מטרים יכולים להפריד בין מציאה לטעות בעולם השקעות הנדל"ן בחיפה

חיפה היא כבר שנים עיר שקשה להכניס להגדרה אחת. יש בה נמל, אוניברסיטה, טכניון, בתי חולים ומרכזי תעסוקה והייטק, ולצידם שכונות ותיקות, פערים גדולים בין אזורים וקצב התחדשות שלא תמיד עמד בציפיות. הפוטנציאל היה שם, אך הוא לא תמיד התממש.

המצב הזה מתחיל להשתנות. העיר מקדמת השקעות בתשתיות, בתחבורה, בחינוך ובהתחדשות עירונית, לצד הרחבת אזורי התעסוקה. אל המהלכים האלה מצטרפים פיתוח חזית הים, החיבור המחודש של העיר התחתית לקו החוף והרחבת פארק מת"ם בכ-130,000 מ"ר של שטחי תעסוקה ומשרדים מתקדמים.

השינויים האלה מגבירים את העניין בחיפה מצד משקיעי נדל"ן, במיוחד כשבחלקים ממנה עדיין אפשר למצוא נכסים במחירים נמוכים משמעותית מאלה שבמרכז הארץ. אבל עיר שמתפתחת אינה הופכת כל שכונה, רחוב או נכס להשקעה טובה. תמונת המאקרו היא רק ההתחלה. לעיתים ההבדל בין עסקה מוצלחת לעסקה בעייתית נמצא בין שני רחובות סמוכים, ואפילו בין שני חלקים של אותו רחוב.

לכן, כדי לבחון השקעה בחיפה, צריך לרדת לרמת השטח. לבדוק מי גר בכל אזור, מי מחפש לשכור בו דירה, מהו המחיר הנכון לנכס ומה צפוי להשתנות בסביבה. ההיכרות הנדרשת אינה מסתכמת בשמות השכונות, אלא מגיעה לרמת הרחוב ולעיתים גם לבניין המסוים.

ניקו בליאן, הבעלים של ניקו נדל"ן, פועל בשוק הנדל"ן בחיפה כבר קרוב לשני עשורים. הוא מלווה משקיעים בתהליך שמתחיל באיתור הנכס וממשיך, בהתאם לצורך, בהשבחה ובניהול שלו. לדבריו, אחת הסיבות לכך שחיפה ממשיכה למשוך משקיעים היא רמת המחירים, שעדיין מאפשרת להיכנס לשוק בסכומים נמוכים יחסית לערים אחרות.

"בחיפה עדיין אפשר למצוא נכסים במחירים נגישים יחסית למקומות אחרים בארץ. דירות להשקעה מתחילות לעיתים באזור 700-750 אלף שקל וניתן לקבל בהן תשואה שנתית של כ-4%-4.5%, וכשמאתרים נכס שמתאים להשבחה ועושים את זה נכון, אפשר במקרים מסוימים להגיע גם לתשואה של 7%-8% בשנה".

ניקו הגיע לעולם הנדל"ן גם מהצד הטכני. בתחילת דרכו הוא עסק בפיקוח על קבלנים, בתכנון דירות ובעבודות השבחה. הידע שצבר מלווה אותו גם בבחינת נכסים עבור משקיעים, ולכן המחיר מבחינתו הוא רק אחד המשתנים בעסקה. בחיפה יכולים להיות פערים גדולים מאוד בתוך מרחק קצר, ורכישה שמתבססת בעיקר על כך שהנכס זול עלולה להתברר כטעות.

"יכול להיות שוני במחירים אפילו בתוך אותו רחוב", ניקו מסביר. "אם מדובר למשל ברחוב ארוך, חלק ממנו יכול להיות בתוך שכונה פחות טובה ולכן המחירים שם יהיו נמוכים יותר, בעוד שהחלק השני כבר נכנס לשכונה טובה יותר. כך שחשוב מאוד להתייעץ עם מישהו שמכיר את השכונה וחי את השטח".
הפערים שניקו מצביע עליהם משפיעים על מחיר הקנייה, על סוג השוכרים שאפשר למשוך ועל היכולת להשכיר את הדירה לאורך זמן.

"משקיעים יכולים ליפול על רחוב שחלק ממנו נמצא בשכונה פחות טובה, לקנות שם דירה בגלל המחיר הנמוך ואז להיתקע עם שוכרים פחות איכותיים", הוא אומר.

בניקו נדל"ן מתחילים לבחון את העסקה דווקא מהשוכר העתידי. "עוד לפני בחירת הדירה אני בודק מי השוכר הפוטנציאלי שלי, מה השכר שלו, מהם הצרכים שלו ומה היכולות שלו. כי לפני שקונים נכס, אני רוצה לדעת שאוכל להשכיר אותו לדיירים טובים ואיכותיים".

השיקול הזה חשוב במיוחד בחיפה, שבה חיים זה לצד זה קהלים שונים. סטודנטים, משפחות, זוגות צעירים, עובדים ועולים חדשים יוצרים שוק שכירות מגוון, שדורש התאמה בין סוג הנכס לבין האזור שבו הוא נמצא.

גם לאחר שהאזור והנכס עוברים את הבדיקה הראשונית, בניקו נדל"ן בוחנים את העסקה כמכלול. לחישוב נכנסות עלויות הרכישה, השיפוץ והריהוט, לצד שכר הדירה הצפוי וההוצאות הנלוות. המטרה היא להבין עוד לפני הרכישה כיצד העסקה צפויה להיראות בפועל, ולא להסתפק במחיר שנראה אטרקטיבי על הנייר.

הפעילות של ניקו נדל"ן מתמקדת כיום בעיקר בכמה אזורים בחיפה, ובהם נווה פז, תל עמל, נווה יוסף ונווה שאנן. "אנחנו פחות עובדים עם דירות שמיועדות למגורים עצמיים ויותר מתמקדים בדירות להשקעה", אומר ניקו. "אנחנו יודעים לאתר השקעות באזורים שמתאימים לכך".

בחלק מהאזורים האלה יש פוטנציאל נוסף, הקשור לתהליכי ההתחדשות העירונית שעוברים על חיפה. אבל עצם קיומה של תוכנית עתידית אינה מספיקה. המשקיע עדיין צריך לבדוק את העסקה כפי שהיא נראית היום: כמה הנכס עולה, מי עשוי לשכור אותו, מה אפשר לעשות בו והאם יש לו ביקוש גם בלי להסתמך על מהלך שאולי יבשיל רק בעוד שנים.

העבודה של ניקו נדל"ן אינה מסתיימת בהכרח עם השלמת הרכישה. בהתאם לצורך, החברה ממשיכה גם לשלב ההשבחה, עובדת עם בעלי מקצוע, מאתרת שוכרים ומנהלת את הנכס. כך, הבדיקה שנעשית לפני הקנייה מביאה בחשבון גם את השיפוץ, האכלוס והניהול שיגיעו אחריה.

אחרי קרוב לשני עשורים בתחום, ניקו סבור שחיפה נמצאת בנקודה מעניינת עבור משקיעים.

"כיום חיפה היא, לדעתי, אחד האזורים החמים ביותר להשקעה בישראל, בין היתר בגלל המחירים הנמוכים יחסית. יש הרבה פיתוח שצפוי בעיר, וזה מושך משקיעים. לדעתי, חיפה עדיין לא מיצתה את עצמה", הוא אומר.

בין המהלכים שעשויים להשפיע על העיר בשנים הקרובות הוא מציין את פיתוח אזורי התעסוקה, התוכניות בעיר התחתית ובאזור הנמל ותהליכי ההתחדשות בחלק מהשכונות. לצד התוכניות העתידיות, ניקו מתייחס גם למצבו הנוכחי של השוק.

"המלחמה והריביות הגבוהות עצרו במידה מסוימת את המחירים", הוא אומר. "לכן מבחינתי, מי שרוצה לקנות ולשים יד על נכס, זו תקופה מעניינת לעשות זאת. יש כיום הזדמנויות גם בדירות יד שנייה וגם בדירות חדשות".

ועדיין, גם אם חיפה כולה נמצאת בתהליך של שינוי, ניקו חוזר לנקודה שממנה מתחילה מבחינתו כל השקעה: הנכס עצמו והמיקום המדויק שלו.

כי בסוף, אפשר להאמין בפוטנציאל של העיר, בהתחדשות שלה ובתוכניות שנמצאות בדרך. אבל המשקיע אינו קונה את חיפה כולה. הוא קונה דירה אחת, ברחוב אחד, ולכן גם ההחלטה צריכה להתקבל באותה רמת דיוק.