מהחלום למציאות: המכשולים הנסתרים בדרך לפינוי-בינוי ואיך לעקוף אותם

עבור בעלי דירות רבים, האפשרות שבניין המגורים הישן שלהם יעבור פרויקט של פינוי-בינוי עשויה להרגיש כמעט כמו זכייה בלוטו. בכל זאת, מי לא היה רוצה להחליף את הדירה הישנה שלו, שנמצאת בבניין בן עשרות שנים, בדירה חדשה ומודרנית, עם ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה ומפרט משודרג, וכל זאת מבלי להידרש לרכוש דירה חדשה במחירי השוק?

אלא שבין הרצון להתחדש לבין הרגע שבו הדחפורים עולים על הקרקע עשויות לחלוף שנים ארוכות, כאשר גם אישור תוכנית פינוי-בינוי הוא רק שלב אחד בדרך, ולא בהכרח מבטיח שהפרויקט אכן ייצא לפועל. יתרה מכך, ישנם מקרים שבהם מקודמים שני פרויקטים של פינוי-בינוי באותה שכונה, אך בעוד שבמתחם אחד העניינים מתקדמים בקצב משביע רצון, במתחם הסמוך התהליך נתקע כמעט לחלוטין.

כיצד ייתכן ששני מתחמים הנמצאים באותה שכונה, ולעיתים אפילו באותו רחוב, מתקדמים בקצב שונה כל כך? האם ההבדל נעוץ בכדאיות הכלכלית של הפרויקט, בהתנהלות בעלי הדירות או דווקא בבחירת היזם? ומה באמת עושה את ההבדל בין פרויקט שיוצא לדרך לבין כזה שנותר על הנייר במשך שנים?

כדי להבין את הפערים בין פרויקטים שונים, צריך קודם כול להבין כיצד יזמים בוחנים מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית. בעוד שבעלי הדירות מתמקדים בדרך כלל בתמורות שהם עשויים לקבל, היזם נדרש לבחון שורה ארוכה של נתונים שיקבעו אם הפרויקט בכלל כדאי עבורו מבחינה כלכלית.

כך למשל, שני בניינים שנמצאים זה לצד זה עשויים להיראות כמעט זהים מבחוץ, אבל ההבדלים ביניהם יכולים לשנות לחלוטין את התחשיב הכלכלי של היזם. גודל המגרש, הצורה שלו, המיקום שלו ברחוב, מספר הדירות הקיימות ואפילו השטח שלהן עשויים להשפיע על מספר הדירות החדשות שניתן לבנות ועל העלויות הכרוכות בביצוע הפרויקט.

עד כמה ההבדלים הללו משמעותיים? עו"ד דור וולך, שותף מייסד במשרד קלמפנר&וולך, המייצג בעלי דירות בלבד ולעולם לא יזמים ומלווה אותם בפרויקטים של התחדשות עירונית, מספק דוגמה מעניינת: "נניח שיש שני מתחמים סמוכים, ובכל אחד מהם חמש דירות. במתחם הראשון שטחה של כל דירה הוא 80 מ"ר, ובשני 100 מ"ר. לכאורה, מדובר בהבדל של 20 מ"ר בלבד לדירה, אבל מבחינת היזם מדובר בפער משמעותי. הוא צריך להביא בחשבון את שטח הדירות הקיימות ואת התמורות שיידרש לתת לבעליהן במסגרת הפרויקט. זה דיל ברייקר, מאחר שהפער הזה יכול להגיע למיליוני שקלים ולעשות את ההבדל בין פרויקט שכדאי ליזם להיכנס אליו לבין כזה שלא".

המשמעות עבור בעלי הדירות אינה שדירה גדולה יותר מהווה מכשול, אלא שחשוב לבחון מראש את ההיתכנות הכלכלית והתכנונית של המתחם, כדי להבין אילו תמורות ניתן להציע באופן ריאלי ומה עשוי להשפיע על קידום הפרויקט.

אלא שהמספרים הם רק חלק מהסיפור. גם מתחם שבו קיימת היתכנות תכנונית וכלכלית עשוי להיתקע מסיבות שכלל אינן קשורות לעלויות הבנייה או למספר הדירות שניתן להקים. לעיתים, היעדר התארגנות מסודרת והקושי להגיע להסכמות בין בעלי הדירות הם אלה שמעכבים את התקדמות הפרויקט.

בניגוד לעסקת נדל"ן רגילה, שבה אדם מחליט בעצמו אם למכור או לרכוש דירה, בפרויקט פינוי-בינוי נדרש שיתוף פעולה בין בעלי דירות רבים, שלא תמיד רואים את הדברים באותה צורה. אחד רוצה לקבל דירה בקומה גבוהה יותר, אחר מתעקש על תוספת שטח גדולה ככל האפשר, ויש מי שמתקשים להבין מדוע השכן שלהם מקבל תמורה שנראית להם טובה יותר. כשהמחלוקות הללו אינן נפתרות, הדרך להסכמות עלולה להתארך ולעכב את הפרויקט כולו.

עו"ד ונוטריון אופיר קלמפנר, שותף מייסד במשרד קלמפנר&וולך - התחדשות עירונית, מספר כי מדובר בתופעה שהם נתקלים בה לא מעט. "אחד הגורמים שעלולים לעכב פרויקטים הוא היעדר הסכמות בין בעלי הדירות, לעיתים בגלל השוואות בין התמורות שכל אחד צפוי לקבל", הוא מסביר. "הטיפ העיקרי שלנו הוא שכל בעל דירה יתמקד בזכויות ובתמורות המגיעות לו, ולא בהכרח במה שהשכן שלו מקבל".

כך למשל, בעל דירה בשטח של 90 מ"ר עשוי לשאול מדוע הוא ושכנו, שמחזיק בדירה בשטח של 70 מ"ר, מקבלים תוספת של אותו מספר מטרים. אלא שהשוואה כזו אינה מספיקה כשלעצמה כדי לקבוע אם התמורה הוגנת, ויש לבחון את מכלול הזכויות והתנאים של כל בעל דירה.

האם זה אומר שבעלי הדירות צריכים לוותר על זכויותיהם כדי שהפרויקט יתקדם? כמובן שלא. אלא שיש הבדל בין דרישות מוצדקות לבין מחלוקות שניתן לפתור באמצעות הסברים מקצועיים והבנה של התמורות שכל בעל דירה צפוי לקבל. עוד לדברי עו"ד קלמפנר, כאשר קיימת היענות מצד בעלי הדירות ורצון משותף להתקדם, אפשר לקצר משמעותית את שלב ההתארגנות, במקום למשוך אותו במשך שנה או שנתיים.

אלא שגם הסכמה עקרונית על הרצון להתחדש אינה מספיקה. השאלה הבאה היא כיצד מתקדמים מכאן ומי אמור לנהל את התהליך מול היזמים.

אחת הטעויות שעלולות לעכב פרויקט של התחדשות עירונית מתרחשת עוד לפני שנבחר היזם. בעלי דירות רבים ממהרים לפנות ליזמים ולקבל הצעות, מבלי שמינו קודם לכן עורך דין שייצג את האינטרסים שלהם. במקרים מסוימים הם אף חותמים על מסמכים שמעניקים ליזם בלעדיות לתקופה מסוימת, ובכך מגבילים את האפשרות לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים.

"אנחנו נתקלים בלא מעט בעלי דירות שחושבים שקודם צריך לקבל הצעה מיזם ורק אחר כך למנות עורך דין, אבל הסדר הנכון הוא בדיוק הפוך", מסביר עו"ד דור וולך. "כשאנחנו נכנסים לפרויקט בשלב מוקדם, אנחנו יכולים לנהל עבור בעלי הדירות מכרז בין מספר יזמים, להשוות בין ההצעות ולנהל משא ומתן על התנאים. לעומת זאת, כשבעלי הדירות מגיעים אלינו אחרי שכבר חתמו על התחייבויות מסוימות, האפשרויות שלנו מצטמצמות".

גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה לבעלי דירות לבחור נציגות ולמנות עורך דין מטעמם לפני חתימה על מסמכים מול יזמים, כדי שיוכלו לבחון את האפשרויות העומדות בפניהם מבלי להתחייב מראש ליזם מסוים.

אלא שגם כאשר בעלי הדירות פועלים בסדר הנכון ומקבלים מספר הצעות מיזמים, הם עלולים לעשות טעות אחרת: לבחור דווקא בהצעה שמבטיחה להם את התמורה הגדולה ביותר. מדוע זו עלולה להיות טעות? משום שלא תמיד ההצעה הנדיבה ביותר היא גם זו שהיזם יוכל לעמוד בה.

"באחד הפרויקטים שליווינו ערכנו מכרז שאליו ניגשו שבעה יזמים. שישה מהם הציעו לבעלי הדירות תוספת של כ-15 מ"ר לדירה, ואילו יזם אחד הציע תוספת של 25 מ"ר. הפער הזה מיד הדליק אצלנו נורה אדומה, במיוחד משום שלאותו יזם לא היה ניסיון רב בתחום ולא היו לו פרויקטים שהושלמו", מספר עו"ד אופיר קלמפנר. "ביקשנו מבעלי הדירות לשוחח עם הממליצים שהיזם עצמו הציג. להפתעתנו, גם הם אמרו שהוא אמנם אדם רציני ונחמד, אבל מתקשה לקדם הליכי תכנון. בסופו של דבר, בעלי הדירות הבינו שההצעה הגבוהה ביותר היא לא בהכרח ההצעה הטובה ביותר, ובחרו בהצעה של תוספת של 15 מ"ר, שהייתה ריאלית וישימה יותר".

אז האם בחירת יזם מנוסה, התארגנות מסודרת וליווי משפטי מקצועי מבטיחים שהפרויקט ייצא לדרך? לא בהכרח. הליכי התכנון והאישורים מול הרשויות עלולים להימשך שנים, ולא תמיד ניתן להשפיע על קצב התקדמותם. אבל בכל הנוגע להסכמות בין בעלי הדירות, לניהול המשא ומתן ולקידום החתימות, יש בהחלט מקום להתנהלות יעילה יותר.

"אנחנו מסבירים לבעלי הדירות שהליכי התכנון והאישורים עשויים להימשך זמן רב, ושקצב ההתקדמות שלהם תלוי במידה רבה ברשויות התכנון", מסביר עו"ד וולך. "אבל בכל מה שתלוי בנו כעורכי דין, לארגן ולקדם את החתימות, לנהל משא ומתן מטעם בעלי הדירות אל מול היזמים השונים, זו ההתמחות שלנו ואת זה אנחנו יודעים לעשות בזריזות וביעילות".

כך, בעוד שבעלי דירות רבים ממתינים להחלטות של היזמים והרשויות, יש גם לא מעט דברים שנמצאים בידיים שלהם. לפעמים, הדרך לקדם את הפרויקט מתחילה דווקא בהחלטות שהם מקבלים יחד, הרבה לפני שהדחפור הראשון מגיע לשטח.

ליצירת קשר עם משרד קלמפנר&וולך - התחדשות עירונית, ניתן לשלוח הודעת וואטסאפ לטלפון: 055-2632675